Фрихолд-зоны Дубая — полный список
Иностранец владеет не «где угодно в Дубае», а в designated-зонах фрихолда по закону №7 от 2006 года. Хорошая новость: это 60+ коммьюнити и примерно 40% застроенного города — включая всё, о чём вы слышали. Вот список, сгруппированный так, как думает покупатель.
Полная собственность с регистрацией в DLD — в designated-зонах. То есть везде, где покупатели и так смотрят.
Список фрихолда — группами, как думает покупатель
Каждый район ниже — designated-зона; ссылки ведут на наши страницы с медианами DLD. Официальный реестр — 60+ коммьюнити; вот те, что реально попадают в шорт-листы:
| Группа | Коммьюнити | Примечание |
|---|---|---|
| Вода и прайм | Dubai Marina, Palm Jumeirah, Downtown, Business Bay, JBR, Bluewaters, Creek Harbour, Dubai Harbour, Maritime City, Dubai Islands | Открыточный Дубай — весь во фрихолде |
| Семейные вилла-пояса | Arabian Ranches, Dubai Hills Estate, DAMAC Hills, Tilal Al Ghaf, The Valley, Town Square, Mudon, DAMAC Lagoons | Мастер-коммьюнити, построенные под фрихолд с первого дня |
| Доступные квартирные зоны | JVC, JVT, Arjan, Majan, Sports City, Motor City, Dubai South, Dubailand Residence Complex, DIP, International City, Discovery Gardens | Здесь живёт объём — основная масса офф-плана 2026 |
| Новые мега-проекты | MBR City / Meydan, Palm Jebel Ali, Dubailand, Emaar South, Damac Riverside, The Oasis | Новые мастер-планы запускаются во фрихолде по умолчанию |
| Конверсии 2025 | Коридор Sheikh Zayed Road (128 участков), Al Jaddaf (329 участков) | Частные участки теперь конвертируются в фрихолд — все национальности |
Designated-зоны — Regulation No. 3 of 2006 (с расширениями). Первоисточник — реестр DLD; статус зоны мы проверяем в каждой подборке.
Freehold, leasehold и узуфрукт — что вы получаете на самом деле
Три юридических вкуса «владения» в Дубае. Разница — в том, что записано в титуле:
| Право | Что означает | Где встречается |
|---|---|---|
| Freehold | Бессрочная полная собственность на юнит (и долю земли); продажа, аренда, залог, наследство | 60+ designated-зон — всё из таблицы выше |
| Leasehold (до 99 лет) | Долгосрочное право на объект, по истечении возвращается собственнику; изменения часто по согласию | Отдельные не-designated районы (части Jumeirah, Deira), предлагаемые иностранцам |
| Узуфрукт | Право пользоваться и извлекать доход (в т.ч. сдавать), без права менять сущность объекта | Инвест-структуры, отдельные участки; регистрируется как аренда |
| Граждане GCC | Покупают за пределами designated-зон, как граждане ОАЭ | Весь город — список ограничивает только не-GCC иностранцев |
Что даёт фрихолд — и чего он не отменяет
Фрихолд даёт
- Title deed на ваше имя в DLD — без местного партнёра и срока
- Полное право продавать, сдавать в долгосрок и посуточно (с разрешением DET), закладывать
- Наследование: объект переходит наследникам (DIFC Will — чтобы управлять как)
- Право на визы за недвижимость (Golden Visa от AED 2 млн)
- Равные правила для всех национальностей внутри зон
Фрихолд не отменяет
- Сервисные сборы — платит каждый владелец (см. наш гайд)
- Правила мастер-коммьюнити: перепланировки, посуточная сдача, питомцы
- 4% DLD и транзакционные расходы при каждом переходе права
- Наследственное право ОАЭ по умолчанию — без завещания суд применит статутные правила
- Риски офф-плана: фрихолд-титул приходит при сдаче; до неё у вас SPA (Oqood)
Правовая база — и карта продолжает расти
Каркас — закон №7 от 2006 (регистрация недвижимости в Дубае) и Regulation №3 of 2006, статья 3 которого перечисляет участки, где не-GCC иностранцы получают полную собственность плюс узуфрукт или leasehold до 99 лет. Список многократно расширяли под запуски новых мастер-планов — поэтому каждый крупный проект после 2006 года (Dubai Hills, Creek Harbour, Tilal Al Ghaf, Palm Jebel Ali) — фрихолд с первого дня.
Свежайшее расширение — другого рода: в январе 2025 DLD предложил владельцам 457 частных участков — 128 вдоль коридора Sheikh Zayed Road и 329 в Al Jaddaf — конвертировать существующие титулы в фрихолд, для всех национальностей. Это первая крупная конверсия старого городского фонда, а не новых пустынных мастер-планов — сигнал, куда карта пойдёт дальше: внутрь города, а не только вширь.
Как проверить зону любого здания за 5 минут
Не верьте объявлению на слово. Раз: официальные каналы DLD (приложение Dubai REST / сайт DLD) показывают статус участка; любой registration trustee подтвердит за минуты. Два: сам title deed говорит тип владения: во фрихолд-титуле нет срока, в leasehold срок указан. Три: для офф-плана проверьте регистрацию проекта в RERA (эскроу + Oqood) — в designated-зонах это стандарт. Четыре: нюанс гражданства: GCC покупают везде, остальным нужен designated-список. В наших подборках статус зоны проверен заранее — это первый фильтр, а не последний.
Частые вопросы
Где иностранец может купить недвижимость в Дубае?
В designated-зонах фрихолда по Regulation 3 of 2006 — сегодня это 60+ коммьюнити и ~40% застроенного Дубая: Марина, Downtown, Palm Jumeirah, Business Bay, JVC, Dubai Hills, Creek Harbour, Dubai South и все крупные мастер-планы. Внутри зон любое гражданство получает полный фрихолд-титул с регистрацией в DLD.
Чем freehold отличается от leasehold в Дубае?
Freehold — бессрочная полная собственность на юнит и долю земли: продажа, аренда, залог, наследство, без срока. Leasehold — долгосрочное право до 99 лет, возвращающееся собственнику земли по истечении. Узуфрукт похож на leasehold, но ограничен пользованием и доходом. Не-GCC иностранцам фрихолд доступен только в designated-зонах; вне их — максимум leasehold/узуфрукт.
Дубай Марина (Downtown, Palm, JVC) — это фрихолд?
Да — все четыре, и практически каждый район из шорт-листа иностранного покупателя: Марина, Downtown, Palm Jumeirah, Business Bay, JBR, JVC, JVT, Dubai Hills, Arabian Ranches, Creek Harbour, Dubai South, Arjan, Sports City и остальной designated-список. Если крупный мастер-план запущен после 2006 года — он запущен во фрихолде.
Наследуется ли фрихолд-недвижимость иностранца?
Да — объект переходит наследникам. По умолчанию к наследству применяются статутные правила ОАЭ, которые могут не совпасть с вашими планами; зарегистрированное завещание DIFC (или Dubai Courts) позволяет направить наследство точно. Это вопрос планирования, а не ограничение — детали в нашем гайде «плюсы и минусы».
Что изменилось в 2025 с Sheikh Zayed Road и Al Jaddaf?
DLD открыл 457 частных участков — 128 вдоль коридора SZR (от Trade Centre до Водного канала) и 329 в Al Jaddaf — для конверсии существующих титулов в полный фрихолд, для всех национальностей. Это первая крупная конверсия сложившихся центральных районов — карта фрихолда пошла в старый город.
Даёт ли фрихолд визу ОАЭ?
Сама собственность резидентство не даёт, но открывает визы за недвижимость: 10-летняя Golden Visa от AED 2 млн и более короткие инвесторские опции ниже порога. Объект должен быть оформлен на вас (фрихолд) — ещё одна причина, почему designated-зоны важны. Пороги и детали — на нашей странице Golden Visa.
Правила зон и следующие шаги
Поможем россиянам купить удалённо и под ключ
Оставьте контакты — пришлём актуальную подборку с расчётом доходности. Бесплатно, отвечаем в течение часа.