Налоги на недвижимость в Дубае — полная картина
«В Дубае нет налога на недвижимость» — почти правда: нет ежегодного налога, нет налога на прирост капитала, нет НДФЛ на аренду. Вместо них — разовые сборы при покупке. Здесь каждый дирхам — одной честной таблицей, плюс что декларировать дома.
Платишь один раз при покупке. Дальше — почти ничего, кроме эксплуатации.
Все сборы при покупке — реальная смета
Для вторичной квартиры за кэш закладывай ~6–7% сверх цены. Офф-план напрямую от застройщика обычно без комиссии агента и NOC — ~4,5–5%:
| Сбор | Сколько | Примечания |
|---|---|---|
| Сбор DLD за переход права | 4% от цены | Главный «налог». По обычаю платит покупатель, хотя закон разрешает делить |
| Админ-сбор DLD | AED 580 | Квартиры и виллы; AED 430 за землю |
| Knowledge + innovation fees | AED 10 + AED 10 | Добавляются к большинству платежей DLD |
| Выпуск title deed | AED 250 | За свидетельство |
| Trustee-офис регистрации | AED 4,200 / AED 2,100 | Цена выше / ниже AED 500 тыс; + 5% НДС на сам сбор |
| Комиссия агента (вторичка) | 2% + 5% НДС | Офф-план от застройщика: обычно нет |
| NOC застройщика (вторичка) | AED 500 – 5,250 | Ставит застройщик; часто оплачивает продавец — торгуйтесь |
| Регистрация ипотеки | 0,25% кредита + AED 290 | Только при финансировании; + банк ~1% и оценка AED 2,500–3,500 |
| Регистрация Oqood (офф-план) | 4% от цены | Те же 4%, регистрируются на договор до сдачи дома |
Тарифы: Земельный департамент Дубая (DLD) / trustee-офисы, 2026. На медианную вторичную квартиру AED 1,3 млн все расходы — примерно AED 85–95 тыс.
Что платишь, пока владеешь — и ничто из этого не налог на актив
Расходы владения — эксплуатационные, не фискальные. Единственная «государственная» строка — housing fee:
| Расход | Сколько | Кто платит |
|---|---|---|
| Housing fee («муниципальный сбор») | 5% годовой арендной стоимости ÷ 12, ежемесячно в счёте DEWA | Тот, кто живёт: арендатор — если сдано, собственник — если живёт сам |
| Сервисные сборы | AED/фут² в год, ставка своя у каждого коммьюнити (аудит Mollak) | Собственник. Точную ставку проверяйте в service-charge индексе DLD до покупки |
| DEWA + централизованное охлаждение | По потреблению | Жилец; в chiller-free зданиях охлаждение на арендодателе |
| Посуточная сдача (если сдаёте) | Разрешение DET от ~AED 1,520/год + Tourism Dirham AED 10–15/спальня/ночь | Хост — считали экономику на странице про Airbnb |
| Налог на арендный доход | AED 0 | НДФЛ в ОАЭ нет — аренда приходит брутто |
Чего в Дубае нет — и что есть
Не существует в Дубае
- Ежегодного налога на стоимость жилья — нет
- Налога на прирост капитала при продаже — нет для физлиц
- НДФЛ на арендный доход — нет
- Налога на наследство — нет (но правила наследования есть: оформите DIFC Will — см. наш гайд)
- Налога на богатство и гербовых сборов сверх 4% DLD — нет
Существует — закладывайте
- 4% DLD + фиксированные сборы при покупке — настоящий «налог», платится один раз
- Housing fee: 5% годовой арендной стоимости, помесячно через DEWA
- Сервисные сборы — главная регулярная строка; проверяйте ставку коммьюнити до покупки
- НДС 5% на комиссию агента и на коммерческую недвижимость
- Корпоративный налог 9% — только если недвижимость = лицензированный бизнес, а не личная инвестиция
НДС одним абзацем
Жильё устроено дружелюбно к НДС: аренда жилой недвижимости освобождена, первая продажа нового жилья в течение 3 лет после сдачи — по ставке 0%, последующие перепродажи освобождены. 5% встретятся только в услугах вокруг сделки — комиссия агента, trustee-сбор, юрист — и в коммерческой недвижимости, где 5% и на продажу, и на аренду. Земля без построек освобождена. На практике: на типовой вторичке НДС добавляет ~0,1% от цены (налог на комиссию), а не 5% от квартиры.
Налог, который всё же может быть — дома
То, что не берёт Дубай, может взять ваша страна. Налоговый резидент РФ декларирует мировой доход — включая аренду дубайской квартиры (НДФЛ по прогрессивной шкале 13–22%) — и прирост капитала при продаже зарубежной недвижимости. Важное изменение: соглашение об избежании двойного налогообложения РФ–ОАЭ применяется с 1 января 2026 — уплаченное в одной юрисдикции засчитывается в другой по правилам соглашения. Не забудьте и про уведомление о зарубежных счетах, если открываете счёт в банке ОАЭ. Наше честное правило: смету дубайских сборов считаем мы, декларации дома — лицензированный налоговый консультант в РФ, и лучше до покупки, а не после.
Частые вопросы
Есть ли в Дубае ежегодный налог на недвижимость?
Нет. За владение недвижимостью в Дубае не берут никакого регулярного налога — ни аналога налога на имущество, ни кадастрового. Регулярные расходы — эксплуатационные: сервисные сборы (AED/фут², ставка своя у каждого коммьюнити) и housing fee 5% годовой арендной стоимости через счёт DEWA. Государство берёт своё один раз — сбор DLD 4% при сделке.
Платится ли налог с аренды в Дубае?
Физлицо — нет: НДФЛ в ОАЭ не существует, аренда приходит брутто. Корпоративный налог 9% касается только лицензированной бизнес-деятельности с недвижимостью. Но налоговый резидент РФ обязан задекларировать этот доход дома — НДФЛ 13–22% по прогрессивной шкале, с зачётом по СИДН РФ–ОАЭ (применяется с 01.01.2026).
Есть ли налог при продаже недвижимости в Дубае?
В ОАЭ — нет: физлица не платят налог на прирост капитала. Расходы выхода — транзакционные: новые 4% DLD платит покупатель, вы — комиссию агента (2% + НДС) и NOC застройщика, если применимо. Резиденту РФ прирост от продажи зарубежной недвижимости нужно декларировать дома — уточните режим у консультанта.
Сколько всего платится при покупке недвижимости в Дубае?
Вторичка за кэш: 4% DLD + AED 580 админ + AED 250 title deed + trustee AED 2,100–4,200 + агент 2%+НДС + NOC AED 500–5,250 — итого ~6–7% от цены (≈AED 85–95 тыс на медианной квартире AED 1,3 млн). Офф-план от застройщика: обычно только 4% (через Oqood) + админ — ~4,5–5%. С ипотекой добавьте 0,25% кредита + AED 290 + банковские сборы.
Что такое housing fee (муниципальный сбор) в Дубае?
5% от годовой арендной стоимости жилья, разбитые на 12 месячных платежей в счёте DEWA. Платит тот, кто живёт: арендатор — в съёмной квартире, собственник — в своей (по оценке арендного индекса RERA). Это самое близкое к «регулярному налогу на жильё», что есть в Дубае.
Касается ли корпоративный налог 9% моей квартиры в Дубае?
Нет, если владеете лично. Личный инвестиционный доход физлица от недвижимости исключён из корпоративного налога — без лицензии нет налога, сколько бы квартир вы ни сдавали в долгосрок. 9% включаются, только когда недвижимость оформлена на компанию или ведётся как лицензированный бизнес. Держите через компанию — сначала совет по структурированию.
Деньги — смежные гайды
Поможем россиянам купить удалённо и под ключ
Оставьте контакты — пришлём актуальную подборку с расчётом доходности. Бесплатно, отвечаем в течение часа.