Рынок недвижимости Дубая — отчёт за 1П 2026
Что на самом деле произошло за полгода — из 65 518 продаж квартир, зарегистрированных в Земельном департаменте (DLD), а не из маркетинговых презентаций: где цены после февральской коррекции, какие районы забирают объём и как честно выглядят сценарии второго полугодия.
Коррекция при работающем моторе: объёмы высокие, цены ниже пика, июнь отскочил.
Источники: зарегистрированные продажи DLD янв–июн 2026 (наша агрегация, ≥AED 100 тыс, обновляется ежемесячно); ValuStrat VPI июнь 2026; Reidin июнь 2026; Cushman & Wakefield Core; Khaleej Times.
Главные цифры — из регистраций, а не объявлений
Всё ниже — из отдельных сделок, зарегистрированных в DLD за 1П 2026 (жильё, ≥AED 100 тыс). Зарегистрированные цены ниже цен объявлений — это то, что покупатели реально заплатили:
| Сегмент | Сделок за 1П | Медианная цена | AED/фут² | Офф-план |
|---|---|---|---|---|
| Квартиры (весь город) | 65 518 | AED 1,300,000 | 1 725 | 76% |
| Виллы и таунхаусы | 7 209 | AED 3,200,000 | 1 786 | 76% |
Топ районов по числу сделок
| Район | Сделок за 1П | Медианная цена | AED/фут² | Офф-план |
|---|---|---|---|---|
| Dubai South (Madinat Al Mataar) | 6 550 | AED 1,078,250 | 1 675 | 100% |
| JVC — Jumeirah Village Circle | 4 842 | AED 1,028,625 | 1 481 | 63% |
| Dubailand Residence Complex | 3 678 | AED 800,000 | 1 440 | 92% |
| Маджан (Majan) | 2 911 | AED 720,000 | 1 436 | 81% |
| Dubai Islands (Palm Deira) | 2 881 | AED 2,886,000 | 2 850 | 100% |
| Бизнес-Бэй (Business Bay) | 2 611 | AED 2,250,000 | 2 514 | 59% |
| Арджан (Arjan) | 1 696 | AED 959,886 | 1 593 | 66% |
Доля офф-плана = сделки, зарегистрированные до сдачи. Dubai South и кластер Dubailand идут на ~100% офф-плана — туда приземляется новое предложение; Business Bay и Dubai Islands смешивают вторичку с запусками.
Что держится — и что под давлением
Держится
- Объём сделок: 65 518 регистраций квартир за полугодие — рынок проходил коррекцию, не останавливаясь
- Кэш — больше 54% сделок: закредитованность низкая по построению (потолки LTV Центробанка)
- Дисциплина ввода: сдаётся ~50 из ~120 тыс плановых юнитов 2026 (~40%)
- Прайм: Knight Frank прогнозирует +3% на 2026 против +1% по рынку; 500 сделок дороже $10 млн в 2025
- Готовое жильё в июне +46,8% м/м — сильнейший месяц за три года
Под давлением
- Цены: ~на 10% ниже пика февраля 2026 (ValuStrat VPI, в июне −1% м/м с замедлением)
- Аренда: −6,7% за янв–апр, хуже всего в людных мид-маркет районах (JVC −10,3%, JBR −9,9%)
- Офф-план — 76% регистраций: рынок держится на рассрочках застройщиков
- Скор UBS 1.09 («elevated», 5-е место в мире) — внешние мониторы риска насторожены
- Fitch ждёт коррекцию глубже своих изначальных −15%
Вопрос про войну: что эскалация реально сделала с рынком
Эскалация конфликта 28 февраля — то самое событие, которое превратило 2026-й из года роста в год коррекции. Удар пришёлся по спросу, а не по предложению: в начале марта транзакции в ОАЭ падали ~на 37% год к году, покупатели взяли паузу, и индекс ValuStrat начал печатать месячные минусы от пика, поставленного за считаные дни до этого. Аренда отреагировала с лагом — −6,7% с января по апрель, и в самых людных мид-маркет районах (JVC, Arjan, Discovery Gardens, Sports City) арендатор впервые с 2020 года получил переговорную силу.
Чего эскалация не сделала: не запустила распродажу и кредитный кризис. Кэш оплачивает больше половины покупок, LTV ограничен, и полугодие всё равно закрыто с 65 518 зарегистрированными продажами квартир. Июньский отскок готового жилья +46,8% — самый ясный сигнал в данных: когда заголовки стихают, спрос возвращается за недели, и сначала в готовые дома, а не в офф-план обещания. Эта последовательность (сначала готовое, потом офф-план) — рынок сам показывает, где настоящее дно.
Прогноз на 2П 2026: сценарии, а не хрустальный шар
Базовый сценарий рейтинговых агентств — управляемая коррекция. Лестница S&P: 0…−5% при деэскалации, −10…−15% при затяжном конфликте, −20…−30% только при жёсткой эскалации — квартиры (≈385 тыс юнитов в стройке до 2028) уязвимее вилл. Fitch уже сказал, что коррекция будет глубже его первых −15%. Пайплайн Knight Frank до 2030 (~331 тыс домов) означает, что давление предложения — история 2027+, а не второго полугодия: ввод этого года идёт на ~40% плана.
Наш взгляд на 2П: следим за тремя датчиками. Первый — удержится ли июньский импульс готового жилья в третьем квартале (это решает, сформировано ли дно). Второй — доля офф-плана: 76% — рекорд, и любой сбой спроса на рассрочки застройщиков проявится там первым. Третий — аренда: если −6,7% углубятся за −10% по рынку, математика доходности начнёт продавливать цены в мид-маркете. Для покупателя это окно переговоров — ориентир «медианы регистраций DLD», а не цены объявлений; страница обновляется ежемесячно по новым регистрациям.
Частые вопросы
Сколько сделок с недвижимостью прошло в Дубае за 1 полугодие 2026?
DLD зарегистрировал 65 518 продаж квартир (AED 127,4 млрд) и 7 209 продаж вилл/таунхаусов (AED 28,9 млрд) за январь–июнь 2026 — итого ~72,7 тыс жилых сделок примерно на AED 156 млрд. 76% — офф-план. Это регистрации отдельных сделок ≥AED 100 тыс, а не объявления и не оценки из пресс-релизов.
Цены в Дубае сейчас растут или падают?
И то и другое — смотря каким инструментом мерить, что типично для середины коррекции. Индекс оценок ValuStrat ~на 10% ниже пика конца февраля 2026 и в июне ещё терял ~1% м/м; транзакционный индекс Reidin даёт +1,9% год к году. Самые твёрдые цифры между ними — медианы регистраций: AED 1,3 млн квартиры, AED 3,2 млн виллы.
Как война повлияла на недвижимость Дубая?
Эскалация 28 февраля срезала транзакции в ОАЭ ~на 37% г/г в начале марта и запустила коррекцию цен; аренда упала на 6,7% за янв–апр. Распродажи не случилось: кэш оплачивает >54% сделок, а готовое жильё в июне отскочило на +46,8% м/м — сильнейший месяц за три года. Рынок переоценился и продолжил торговаться.
Какой прогноз по недвижимости Дубая на 2 полугодие 2026?
Сценарии агентств: S&P — 0…−5% при деэскалации, −10…−15% при затяжном конфликте, −20…−30% только в жёстком случае; Fitch ждёт коррекцию глубже изначальных −15%. Предложение в этом году дисциплинировано (сдаётся ~40% плана), так что 2П — история спроса; июньский отскок намекает на стабилизацию сначала в готовом сегменте.
Какие районы Дубая продают больше всего недвижимости?
По регистрациям 1П 2026: Dubai South / Madinat Al Mataar (6 550 продаж квартир, 100% офф-план), JVC (4 842), Dubailand Residence Complex (3 678), Маджан (2 911), Dubai Islands / Palm Deira (2 881), Business Bay (2 611), Арджан (1 696). Объём делают доступные офф-план коридоры; Business Bay — самый активный смешанный рынок со вторичкой.
Откуда данные этого отчёта?
Из продаж, зарегистрированных в Земельном департаменте Дубая (жильё, ≥AED 100 тыс, январь–июнь 2026), — наша собственная агрегация, обновляется ежемесячно; тот же датасет лежит под нашим индексом цен. Зарегистрированные цены — то, что покупатели реально заплатили, обычно ниже цен в объявлениях на порталах.
Данные под этим отчётом
Поможем россиянам купить удалённо и под ключ
Оставьте контакты — пришлём актуальную подборку с расчётом доходности. Бесплатно, отвечаем в течение часа.