Рынок недвижимости Дубая — отчёт за янв–сен 2026
Что на самом деле произошло за девять месяцев — из 95 878 продаж квартир, зарегистрированных в Земельном департаменте (DLD), а не из маркетинговых презентаций: где цены после февральской коррекции, какие районы забирают объём и как честно выглядят сценарии IV квартала.
Коррекция при работающем моторе: объёмы высокие, цены ниже пика, отскок в июне–июле и более тихие август–сентябрь.
Источники: зарегистрированные продажи DLD янв–сен 2026 (наша агрегация, ≥AED 100 тыс, обновляется ежемесячно); ValuStrat VPI июль 2026; Reidin июнь 2026; Economy Middle East (готовое жильё, июль); Cushman & Wakefield Core; Khaleej Times.
- 95 878 продаж квартир (AED 175,4 млрд) и 9 481 сделка с виллами (AED 37,5 млрд) — регистрации за янв–сен 2026
- Медианная квартира AED 1 225 000 · AED 1 712/фут²; медианная вилла AED 3 250 000
- Цены −10% к пику февраля (ValuStrat) · +1,9% г/г (Reidin)
- 76% — офф-план; премия офф-плана +26%/фут² к готовому (AED 1 769 против 1 400)
- Аренда −6,7% за янв–апр; готовое жильё в июне +46,8% м/м — максимум за 3 года
- Самые активные районы: Dubai South 11 272 · JVC 7 171 · Dubailand Residence Complex 4 767
Главные цифры — из регистраций, а не объявлений
Всё ниже — из отдельных сделок, зарегистрированных в DLD за янв–сен 2026 (жильё, ≥AED 100 тыс). Зарегистрированные цены ниже цен объявлений — это то, что покупатели реально заплатили:
| Сегмент | Сделок янв–сен | Медианная цена | AED/фут² | Офф-план |
|---|---|---|---|---|
| Квартиры (весь город) | 95 878 | AED 1,225,000 | 1 712 | 76% |
| Виллы и таунхаусы | 9 481 | AED 3,250,000 | 1 751 (участок) | 73% |
Топ районов по числу сделок
| Район | Сделок янв–сен | Медианная цена | AED/фут² | Офф-план |
|---|---|---|---|---|
| Dubai South (Madinat Al Mataar) | 11 272 | AED 772,350 | 1 703 | 100% |
| JVC — Jumeirah Village Circle | 7 171 | AED 1,000,000 | 1 456 | 59% |
| Dubailand Residence Complex | 4 767 | AED 806,850 | 1 423 | 91% |
| Маджан (Majan) | 3 915 | AED 720,999 | 1 423 | 84% |
| Бизнес-Бэй (Business Bay) | 3 539 | AED 2,080,000 | 2 404 | 54% |
| Dubai Islands (Palm Deira) | 3 289 | AED 2,862,828 | 2 808 | 100% |
| City of Arabia (Dubailand) | 2 527 | AED 611,000 | 1 702 | 99% |
| Арджан (Arjan) | 2 414 | AED 939,755 | 1 587 | 64% |
Доля офф-плана = сделки, зарегистрированные до сдачи. Dubai South (100%), Dubai Islands (100%) и City of Arabia (99%) — почти целиком офф-план, Dubailand Residence Complex — 91%: туда приземляется новое предложение; Business Bay (54%) и JVC (59%) смешивают вторичку с запусками.
Что держится — и что под давлением
Держится
- Объём сделок: 95 878 регистраций квартир за январь–сентябрь, около AED 20 млрд продаж квартир в месяц — рынок проходил коррекцию, не останавливаясь
- Кэш — больше 54% сделок: закредитованность низкая по построению (потолки LTV Центробанка)
- Дисциплина ввода: сдаётся ~50 из ~120 тыс плановых юнитов 2026 (~40%)
- Прайм: Knight Frank прогнозирует +3% на 2026 против +1% по рынку; 500 сделок дороже $10 млн в 2025
- Готовое жильё в июне +46,8% м/м — сильнейший месяц за три года; июль добавил ещё +11,4%
Под давлением
- Цены: ~на 10% ниже пика февраля 2026 (ValuStrat VPI: −0,3% м/м в июле после −1% в июне — снижение выдыхается)
- Аренда: −6,7% за янв–апр, хуже всего в людных мид-маркет районах (JVC −10,3%, JBR −9,9%)
- Офф-план — 76% регистраций: рынок держится на рассрочках застройщиков
- Скор UBS 1.09 («elevated», 5-е место в мире) — внешние мониторы риска насторожены
- Fitch ждёт коррекцию глубже своих изначальных −15%
Вопрос про войну: что эскалация реально сделала с рынком
Эскалация конфликта 28 февраля — то самое событие, которое превратило 2026-й из года роста в год коррекции. Удар пришёлся по спросу, а не по предложению: в начале марта транзакции в ОАЭ падали ~на 37% год к году, покупатели взяли паузу, и индекс ValuStrat начал печатать месячные минусы от пика, поставленного за считаные дни до этого. Аренда отреагировала с лагом — −6,7% с января по апрель, и в самых людных мид-маркет районах (JVC, Arjan, Discovery Gardens, Sports City) арендатор впервые с 2020 года получил переговорную силу.
Чего эскалация не сделала: не запустила распродажу и кредитный кризис. Кэш оплачивает больше половины покупок, LTV ограничен, и январь–сентябрь всё равно закрыты с 95 878 зарегистрированными продажами квартир. Июньский отскок готового жилья +46,8% — самый ясный сигнал в данных: когда заголовки стихают, спрос возвращается за недели, и сначала в готовые дома, а не в офф-план обещания. Эта последовательность (сначала готовое, потом офф-план) — рынок сам показывает, где настоящее дно.
Прогноз на IV квартал 2026: сценарии, а не хрустальный шар
Базовый сценарий рейтинговых агентств — управляемая коррекция. Лестница S&P: 0…−5% при деэскалации, −10…−15% при затяжном конфликте, −20…−30% только при жёсткой эскалации — квартиры (≈385 тыс юнитов в стройке до 2028) уязвимее вилл. Fitch уже сказал, что коррекция будет глубже его первых −15%. Пайплайн Knight Frank до 2030 (~331 тыс домов) означает, что давление предложения — история 2027+, а не IV квартала 2026: ввод этого года идёт на ~40% плана.
Наш взгляд на IV квартал: следим за тремя датчиками. Первый — вернётся ли спрос: после июньского отскока готового жилья (+46,8% м/м) регистрации квартир держались на 11 472 в июле, затем снизились до 9 481 в августе и 8 731 в сентябре; подъём в IV квартале подтвердит, что дно пройдено. Второй — доля офф-плана: 76% за девять месяцев (72% в сентябре), и любой сбой спроса на рассрочки застройщиков проявится там первым. Третий — аренда: если −6,7% углубятся за −10% по рынку, математика доходности начнёт продавливать цены в мид-маркете. Для покупателя это окно переговоров — ориентир «медианы регистраций DLD», а не цены объявлений; страница обновляется ежемесячно по новым регистрациям.
Частые вопросы
Сколько сделок с недвижимостью прошло в Дубае за январь–сентябрь 2026?
DLD зарегистрировал 95 878 продаж квартир (AED 175,4 млрд) и 9 481 продажу вилл/таунхаусов (AED 37,5 млрд) за январь–сентябрь 2026 — итого 105 359 жилых сделок примерно на AED 212,8 млрд. 76% продаж квартир — офф-план. Это регистрации отдельных сделок ≥AED 100 тыс, а не объявления и не оценки из пресс-релизов.
Цены в Дубае сейчас растут или падают?
И то и другое — смотря каким инструментом мерить, что типично для середины коррекции. Индекс оценок ValuStrat ~на 10% ниже пика конца февраля 2026, и в июле терял уже лишь 0,3% м/м после ~1% в месяц весной; транзакционный индекс Reidin даёт +1,9% год к году. Самые твёрдые цифры между ними — медианы регистраций: AED 1,23 млн квартиры, AED 3,25 млн виллы.
Как война повлияла на недвижимость Дубая?
Эскалация 28 февраля срезала транзакции в ОАЭ ~на 37% г/г в начале марта и запустила коррекцию цен; аренда упала на 6,7% за янв–апр. Распродажи не случилось: кэш оплачивает >54% сделок, а готовое жильё в июне отскочило на +46,8% м/м — сильнейший месяц за три года. Рынок переоценился и продолжил торговаться.
Какой прогноз по недвижимости Дубая на IV квартал 2026?
Сценарии агентств: S&P — 0…−5% при деэскалации, −10…−15% при затяжном конфликте, −20…−30% только в жёстком случае; Fitch ждёт коррекцию глубже изначальных −15%. Предложение в этом году дисциплинировано (сдаётся ~40% плана), так что IV квартал — история спроса; июньский отскок намекает на стабилизацию сначала в готовом сегменте.
Какие районы Дубая продают больше всего недвижимости?
По регистрациям янв–сен 2026: Dubai South / Madinat Al Mataar (11 272 продажи квартир, 100% офф-план), JVC (7 171), Dubailand Residence Complex (4 767), Маджан (3 915), Business Bay (3 539), Dubai Islands / Palm Deira (3 289), City of Arabia (2 527). Объём делают доступные офф-план коридоры; Business Bay — самый активный смешанный рынок со вторичкой.
Откуда данные этого отчёта?
Из продаж, зарегистрированных в Земельном департаменте Дубая (жильё, ≥AED 100 тыс, январь–сентябрь 2026), — наша собственная агрегация, обновляется ежемесячно; тот же датасет лежит под нашим индексом цен. Зарегистрированные цены — то, что покупатели реально заплатили, обычно ниже цен в объявлениях на порталах. Август пересчитан с учётом поздних регистраций 31.08, сентябрь может быть уточнён.
Данные под этим отчётом
Поможем россиянам купить удалённо и под ключ
Оставьте контакты — пришлём актуальную подборку с расчётом доходности. Бесплатно, отвечаем в течение часа.