Офф-план в Дубае — как это работает
Рыночные диапазоны 2026 для ориентира. 1 USD ≈ AED 3,67. Источники: Property Finder, Bayut, DLD.
Цены офф-план по районам
Цены офф-плана на старте обычно на 10–20% ниже готовых аналогов в том же районе; в таблице — ориентир по готовому рынку.
| Район | Цена входа | Доходность |
|---|---|---|
| Dubai Marina | от ~AED 720 тыс | 5,5–7,2% |
| Business Bay | от ~AED 690 тыс | 5,5–7% |
| JVC | от ~AED 500 тыс | 7–9% |
| Downtown Dubai | от ~AED 850 тыс | 5–6% |
| Dubai Hills | от ~AED 940 тыс | ~6% |
| Dubai South | от ~AED 450 тыс | 7,5–9,5% |
Плюсы и риски офф-плана
Плюсы
- Низкий вход — от 10–20%
- Рассрочка от застройщика (60/40)
- Потенциал роста цены к сдаче
- Новый фонд, современные планировки
- Эскроу DLD защищает платежи
Что учесть
- Риск сроков сдачи
- Доход с аренды только после завершения
- Нужно выбирать застройщика и проект
- Цена зависит от завершения мастерплана
Оцените доходность
Валовая оценка по типичной доходности; чистая ниже после сервисных сборов (AED 12–25/кв.фут).
Офф-план в цифрах DLD, а не в буклетах
За 1-е полугодие 2026 в Дубае зарегистрировано 49 798 офф-план сделок с квартирами — 76% всего рынка. Медианная офф-план квартира стоила AED 1 349 082 (≈ 28,6 млн ₽) при AED 1,799 за фут² — это премия +28% к готовому жилью (AED 1,408). Премия — цена рассрочки и нового продукта: закладывайте её в расчёт доходности, а не только «цену от застройщика».
Самые продаваемые проекты полугодия по регистрациям DLD: Azizi Venice 14 — 1 315 сделок, DAMAC Lagoons Valencia — 918, Maybach Six (Binghatti) — 857, Hado by Beyond — 613, Creek Bay (Emaar) — 592. Большие цифры продаж — это и ликвидность будущей перепродажи, и конкуренция на выходе: в проекте-бестселлере при перепродаже вы соревнуетесь с сотнями таких же юнитов.
Как проверять застройщика и проект до брони (эскроу-счёт, RERA-регистрация, история сдач) — в гайде по приёмке квартиры у застройщика; сравнение планов оплаты — в разборе рассрочек.
Материал подготовлен командой WIZI Advisory · Лицензия RERA ORN 60234 · Обновлено 21 июля 2026 · +971 50 463 9869 · hello@wizipremium.com
Новые проекты в реестре DLD — сентябрь 2026
Проекты, которые Земельный департамент Дубая утвердил с 1 по 24 сентября 2026 года. Утверждение плюс эскроу-счёт — это то, что делает офф-план законным для продажи. На проекты с нашими разборами — ссылки.
| Утверждён | Проект | Застройщик | Район | Юнитов | Сдача по плану |
|---|---|---|---|---|---|
| 24 сен | Cresswell Homes | Merath Development | Dubai South | 70 | дек 2026 |
| 21 сен | The Yards Plaza by Beyond | Beyond (Omniyat) | City of Arabia | 937 | сен 2029 |
| 18 сен | Evergrin House 4 | Object 1 | Al Satwa | 89 | янв 2027 |
| 17 сен | Soyo by Zimaya | Zimaya | Dubai Islands | 90 | июн 2029 |
| 15 сен | Portside 2 by Samana | Samana | Downtown Jebel Ali | 279 | дек 2029 |
| 15 сен | Reef 995 | Reef Luxury Developments | DLRC | 347 | ноя 2028 |
| 14 сен | Tessera | South Sanctuary Road Real Estate | Dubai South | 104 | мая 2028 |
| 14 сен | Rabdan Avenue | Rabdan | Nad Al Sheba 1 | 148 | мар 2029 |
| 14 сен | Lincoln Star Residence III | Lincoln Park Real Estate | Dubai South | 76 | июл 2028 |
| 14 сен | Loriza by Zoya | Zoya | Dubai South | 80 | дек 2028 |
| 10 сен | Samana South Haven 2 | Samana | Saih Shuaib 2 | 137 | июн 2029 |
| 10 сен | Lawncrest by Zimaya | Zimaya | Me'aisem 1 (near Dubai Production City) | 183 | июн 2029 |
| 9 сен | Oceara Parkview Residences | PPS Properties | Dubai Islands | 63 | окт 2028 |
| 7 сен | Shahrukhz Residences by Danube | Danube | Dubai Maritime City | 1 143 | июн 2030 |
| 7 сен | Oasis Tower 2 | PAL Developments | Al Hebiah 4 | 444 | июн 2027 |
| 4 сен | Christian A. Rockefeller Tower | LMD Ventures | Business Bay | 338 | июн 2030 |
| 4 сен | KORE by Imtiaz | Imtiaz | DLRC | 351 | дек 2028 |
| 3 сен | Tomorrow Commercial Tower 2 | Tomorrow World | Warsan 4 | 120 | июн 2029 |
| 2 сен | Marwa Views | New World Developments | Al Barsha South 5 | 70 | мар 2027 |
В реестре, но ещё не утверждены (продаж нет): THE BAY interiors by MISSONI (Tomorrow World, Dubai Islands, 142 юнитов) · Maserati Island by Samana (Samana, The World Islands, 232 юнитов) · Samana Downtown One (Samana, Downtown Jebel Ali, 257 юнитов) · The St. Regis Residences at Dubai Islands (Avenew, Dubai Islands) · Portside Square (Ellington, Mina Rashid, 428 юнитов) · John Richmond Residences (MIRA Developments, Jebel Ali, 374 юнитов)
Источник: открытые данные DLD — реестр проектов, снимок 24.09.2026. Юнитов — поле CNT_UNIT реестра; сдача — дата, заявленная застройщиком.
Частые вопросы
Как работает покупка офф-план в Дубае?
По этапной рассрочке от застройщика: частая схема 60% в ходе стройки и 40% на сдаче, вход от 10–20%.
Безопасно ли покупать офф-план?
Платежи идут через эскроу-счёт DLD, что защищает покупателя. Главный риск — сроки сдачи; важно выбирать надёжного застройщика.
Какие застройщики лучшие в Дубае?
Emaar, Damac, Sobha, Binghatti, Nakheel — крупнейшие с длинной историей сдач.
Можно ли перепродать офф-план до сдачи?
Да, переуступка (assignment) возможна после оплаты части стоимости — условия зависят от застройщика.
Какая доходность у новостроек?
После сдачи — обычно 5–9% годовых; в доступных районах (JVC, Dubai South) — ближе к верхней границе.
Стоит ли покупать квартиру на стадии котлована?
На старте продаж цена минимальна и выбор юнитов максимален — это плюс. Минусы честные: ждать 2–4 года, деньги заморожены, а сдача может сдвинуться. Защита: платежи идут на эскроу-счёт под контролем RERA, деньги списываются по этапам стройки. Мы смотрим трек-рекорд застройщика по прошлым сдачам до брони — это главный фильтр риска на котловане.
Все способы купить недвижимость в Дубае
Подберём новостройку с рассрочкой
Оставьте контакты — пришлём актуальную подборку с расчётом доходности. Бесплатно, отвечаем в течение часа.