Цены и гид покупателя · 2026

Цены на недвижимость в Дубае в 2026

Реальные цены 2026 года — по районам и типам жилья, плюс сборы, визовые правила и доходность, о которых на самом деле спрашивают зарубежные покупатели.

🛡 Лицензия RERA✈️ Удалённая сделка⏱ Ответ за 1 час

FAQ покупателя ↓

Обновлено 19 июня 2026

Краткий ответ

Сколько стоит недвижимость в Дубае?

В 2026 году квартира в Дубае обычно стоит AED 1,7–2,6 млн ($465 000–710 000). Студии — от AED 550 000 ($150 000), однокомнатные AED 0,9–1,5 млн, двухкомнатные AED 1,4–2,5 млн. Средняя цена по городу — около AED 1 759 за кв. фут — +12% к началу 2026, с февральского пика ~−10% (ValuStrat). Главный фактор цены — район и готовность (готовое жильё или офф-план).

Цифры — рыночные диапазоны 2026 для ориентира; запросите актуальную котировку по конкретному дому. 1 USD ≈ AED 3,67.

По районам

Средняя цена за кв. фут по районам

Премиальная набережная и Downtown держат самую высокую цену за кв. фут; развивающиеся районы дешевле и дают самую высокую доходность аренды.

Район	Цена за кв. фут	Цена входа	Доходность
Palm Jumeirah	AED 3 450	от ~AED 1,5 млн	5–6%
Downtown Dubai	AED 3 011	от ~AED 850 тыс	5–6%
Business Bay	AED 2 547	от ~AED 690 тыс	6–7%
Dubai Marina	AED 2 058	от ~AED 720 тыс	6–7%
Dubai Hills Estate	AED 1 820	от ~AED 940 тыс	5–6%
JVC	AED 1 150	от ~AED 500 тыс	7–9%
Dubai South	AED 1 050	от ~AED 450 тыс	7,5–9,5%

Palm Jumeirah →Downtown → Business Bay →Dubai Marina → Dubai Hills →JVC →

Цена за квадратный фут · DLD, январь–июль 2026

Сколько на самом деле стоит квадратный фут в Дубае

По 77 666 квартирным сделкам, которые Земельный департамент Дубая зарегистрировал с 1 января по 31 июля 2026, медиана составила 1 720 AED за квадратный фут — это те же 18 514 AED за квадратный метр, примерно $468 за фут² или £347. Сама медианная квартира — 777 фут² за AED 1 250 000. Виллы и таунхаусы за фут чуть дороже: 1 771 AED.

«Средняя» и «медиана» — это разные числа

Среднее арифметическое по тому же файлу — 1 922 AED за фут², на 12% выше медианы: люксовый хвост, уходящий за 5 000 AED за фут на Palm Jumeirah и в Marsa Dubai, тянет среднее вверх. Восемь из десяти сделок укладываются между 1 104 AED (10-й процентиль) и 3 050 AED (90-й процентиль). Поэтому когда источник называет одну «среднюю цену за фут в Дубае», не уточняя какую, — считайте, что это среднее арифметическое, и что оно завышает реальную сделку.

Цена за фут² и за м² в пяти валютах — зарегистрированные квартирные сделки DLD, январь–июль 2026
Показатель	За фут²	За м²	За фут² ($)	За м² ($)	За фут² (£)
Медиана	1 720 AED	18 514 AED	$468	$5 041	£347
Среднее арифметическое	1 922 AED	20 688 AED	$523	$5 633	£388
10-й процентиль (дешёвый край)	1 104 AED	11 883 AED	$301	$3 236	£223
90-й процентиль (прайм)	3 050 AED	32 830 AED	$831	$8 940	£616

В евро медиана даёт около €406 за фут² (€4 371 за м²). Дирхам привязан к доллару по курсу 3,6725, поэтому долларовые значения практически не двигаются, а фунт и евро плавают. Курсы на 14.08.2026.

Офф-план за фут дороже готового

Это удивляет почти каждого, кто покупает впервые: офф-план зарегистрирован по 1 779 AED за фут² против 1 404 AED у готовых квартир — надбавка 27% за дом, которого ещё нет. Платят при этом не за метраж, а за рассрочку и новизну. Разверните логику — и это самая надёжная экономия на рынке: готовая квартира сегодня стоит примерно на пятую часть дешевле за фут, чем сопоставимый запуск.

Разница в шесть раз внутри одного города

Разрыв между самым дорогим и самым дешёвым районом Дубая — 6,3× за квадратный фут. И оба края — настоящие рынки с сотнями зарегистрированных сделок:

Самые дорогие зоны

Наибольшая медиана AED за фут², зоны с 100+ сделками
Зона	AED / фут²	$	Сделок
Marsa Dubai	4 460 AED	$1 214	305
Palm Jumeirah	3 631 AED	$989	589
Business Park	3 589 AED	$977	1 440
Dubai Harbour	3 581 AED	$975	232
Palm Jabal Ali	3 488 AED	$950	188
Al Wasl	3 341 AED	$910	639
Dubai Maritime City	3 266 AED	$889	806
Zaabeel Second	3 160 AED	$860	600
Dubai Water Canal	3 068 AED	$835	137
DMCC (JLT)	2 910 AED	$792	270
Madinat Dubai Almelaheyah	2 905 AED	$791	675
Bukadra	2 903 AED	$790	738

Самые дешёвые зоны

Наименьшая медиана AED за фут², зоны с 100+ сделками
Зона	AED / фут²	$	Сделок
International City Ph 1	707 AED	$193	869
Dubai Investment Park 2	751 AED	$204	153
Remraam	961 AED	$262	138
Discovery Gardens	987 AED	$269	643
Liwan	1 093 AED	$298	502
International City Ph 2–3	1 152 AED	$314	911
Dubai Silicon Oasis	1 159 AED	$316	929
Dubai Investment Park 1	1 159 AED	$316	897
Living Legends	1 223 AED	$333	218
Dubai South	1 233 AED	$336	1 058
Dubai Sports City	1 312 AED	$357	1 545
Town Square	1 323 AED	$360	326

Про названия: это имена зон в реестре DLD, а не маркетинговые. Marsa Dubai — так реестр называет набережную Dubai Marina, и она возглавляет таблицу с 4 460 AED; Business Park и Madinat Dubai Almelaheyah покрывают части Business Bay и морского кластера. На другом краю International City Phase 1 с 707 AED за фут — самое дешёвое место в Дубае, где можно владеть зарегистрированной фрихолд-квартирой.

Маленькие квартиры за фут дороже

Цена за фут не одинакова по размерам лотов — и не растёт вместе с ними линейно. Студии стоят за фут дороже однокомнатных: 1 742 против 1 640 AED, потому что кухня и санузел не уменьшаются пропорционально планировке. А с двух спален кривая разворачивается и круто идёт вверх, в прайм:

Медиана цены, площади и цены за фут² по числу спален — DLD, январь–июль 2026
Тип	Сделок	Медиана цены	Медиана площади	AED / фут²
Студия	23 309	678 428 AED	394 фут²	1 742
1 спальня	31 593	1 255 380 AED	780 фут²	1 640
2 спальни	17 929	2 220 000 AED	1 249 фут²	1 778
3 спальни	4 279	3 968 000 AED	1 855 фут²	2 129
4+ спален	466	10 818 000 AED	3 880 фут²	2 887

Метод: сделки группы Sales с назначением Residential, зарегистрированные Земельным департаментом Дубая с 1 января по 31 июля 2026, дедуп по номеру сделки. Квартиры — Unit/Flat от AED 100 тыс. (77 666 сделок, AED 146,0 млрд); виллы — Building/Villa от AED 300 тыс. (8 025 сделок, AED 31,8 млрд). Площади переведены из м² с коэффициентом 10,7639; цена за фут отсекается диапазоном 100–30 000 AED, чтобы ошибки ввода не портили медианы. Это цены договоров, а не портальные цены предложения. Полные данные: статистика рынка · индекс цен по районам, обновляются ежемесячно.

Для русского покупателя · DLD, январь–июль 2026

Как читать дубайские цены по-русски

Дубай считает в квадратных футах и дирхамах, Россия — в метрах и рублях. Переведём. Медиана рынка 1 720 AED за фут² — это 18 514 AED за м², то есть примерно 419 710 ₽ за квадратный метр. Медианная зарегистрированная квартира стоила AED 1 250 000, около 28,3 млн рублей, при площади 777 фут² — это 72,2 м².

Дубайская «однушка» — это русская двушка

Главная путаница при выборе квартиры в Дубае даже не в валюте, а в счёте комнат. В Дубае считают спальни, в России — все комнаты вместе с гостиной. Поэтому объявление «1 bedroom» описывает квартиру, которую в России назовут двухкомнатной: спальня плюс гостиная с кухней. Соответственно «2 bedrooms» — это трёхкомнатная, а «3 bedrooms» — четырёхкомнатная. Покупатель, который ищет «двушку» и фильтрует Дубай по «2 bedrooms», смотрит на квартиры на порядок дороже, чем ему нужно.

Дубайские обозначения, русская комнатность и цены зарегистрированных сделок — DLD, январь–июль 2026
Как в Дубае	Как в России	Сделок	Медиана	В рублях	Площадь	₽ за м²
Студия	студия	23 309	678 428 AED	15,4 млн ₽	36,6 м²	425 079 ₽
1 bedroom · 1BR	2-комнатная	31 593	1 255 380 AED	28,5 млн ₽	72,5 м²	400 189 ₽
2 bedrooms · 2BR	3-комнатная	17 929	2 220 000 AED	50,3 млн ₽	116,0 м²	433 863 ₽
3 bedrooms · 3BR	4-комнатная	4 279	3 968 000 AED	90,0 млн ₽	172,3 м²	519 513 ₽
4+ bedrooms	5-комнатная и больше	466	10 818 000 AED	245,2 млн ₽	360,5 м²	704 479 ₽

Курс 22,67 ₽ за дирхам на 14.08.2026. Дирхам жёстко привязан к доллару (3,6725), поэтому в рублях цены двигаются вместе с курсом рубля к доллару, а не с рынком Дубая. Медианы цены и площади считаются независимо друг от друга, поэтому делить одну на другую нельзя — цена за метр в последней колонке посчитана по каждой сделке отдельно, а потом взята медиана.

Что дешевле: стройка или готовое

В рублях за метр разрыв виден особенно наглядно. Офф-план — то есть покупка на котловане или в процессе стройки — зарегистрирован по 434 107 ₽ за м², а готовые квартиры по 342 601 ₽ за м². Разница 27% в пользу готового жилья: за строящееся платят надбавку за рассрочку и новизну, а не за метры. Обратная сторона та же: готовая квартира сегодня — самая надёжная экономия на этом рынке.

Почему у нас цены ниже, чем на витринах

Если сравнить нашу цифру с любым каталогом, наша окажется меньше — и это не ошибка. Мы публикуем медиану зарегистрированных сделок из реестра Земельного департамента: столько заплатили по договорам. Каталоги показывают цены предложения — столько просят. Разница на медиане около 3%: 419 710 ₽ за м² по реестру против примерно 433 000 ₽ за м² по витрине крупного русского каталога на 15 августа 2026. Полный разбор этого расхождения — в материале цены предложения против зарегистрированных сделок. По отдельным лотам расхождение бывает куда больше, и всегда в одну сторону.

Практический смысл простой: цена реестра — это ваша переговорная позиция. Когда вы знаете медиану сделок по району и по типу квартиры, вы видите, насколько запрос продавца отклоняется от того, что рынок реально платит.

По типам

Цены по типам квартир и вилл

Ориентировочные цены покупки по городу для готового жилья. Запуски офф-план могут стартовать ниже с этапной рассрочкой.

Тип	Цена (AED)	Цена (USD)
Студия	AED 550–800 тыс	$150–218 тыс
1 спальня	AED 900 тыс – 1,5 млн	$245–408 тыс
2 спальни	AED 1,4–2,5 млн	$381–681 тыс
3 спальни	AED 2,2–4,0 млн	$599 тыс – 1,09 млн
Вилла (3–4 спальни)	AED от 3,5 млн	$от 953 тыс

Студии →Квартиры → Виллы →Офф-план →

FAQ покупателя

Покупка недвижимости в Дубае — ответы на вопросы

Самые частые вопросы зарубежных покупателей с актуальными цифрами 2026 года.

Сколько стоит квартира в Дубае в 2026 году?

В 2026 квартира в Дубае обычно стоит от AED 1,7 млн до 2,6 млн (примерно $465 000–710 000). Студии — от AED 550 000 ($150 000), однокомнатные AED 0,9–1,5 млн, двухкомнатные AED 1,4–2,5 млн. По реальным сделкам DLD за 1-е полугодие 2026 медиана — AED 1 725 за кв. фут для квартир и AED 1 786 для вилл; средняя цена предложения — около AED 1 759 — +12% к началу 2026, с февральского пика ~−10% (ValuStrat). Сильнее всего на цену влияют район и готовность объекта (готовое жильё или офф-план).

Могут ли иностранцы и россияне купить недвижимость в Дубае?

Да. Граждане любой страны, включая россиян, могут покупать недвижимость в Дубае в полную собственность (freehold) в специальных зонах: Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, JVC, Business Bay. ВНЖ для покупки не требуется, сделку можно провести удалённо. Право регистрируется в Земельном департаменте Дубая (DLD) на имя покупателя.

Можно ли владеть недвижимостью в Дубае навсегда?

В зонах freehold — да: вы владеете и квартирой, и землёй бессрочно, можете продать, сдавать в аренду и передать по наследству. Это отличается от leasehold, где владение оформляется на срок (обычно до 99 лет). Большинство районов, которые предлагают иностранным покупателям, — это freehold.

В каком районе самая дешёвая квартира в Дубае?

Самое доступное готовое жильё — в International City, Dubai South, JVC, Arjan и Dubailand: студии от примерно AED 350 000–550 000 ($95 000–150 000). Эти же районы дают одну из самых высоких доходностей аренды в городе — обычно 7–9% годовых.

Дают ли ВНЖ или Golden Visa при покупке?

Покупка недвижимости на сумму от AED 2 000 000 (около $545 000) даёт право на 10-летнюю Golden Visa, в которую можно включить супруга и детей. Покупка дешевле этого порога даёт продлеваемую 2-летнюю резидентскую визу собственника. Виза привязана к владению и действует, пока вы держите объект.

Какие сборы и налоги при покупке в Дубае?

В Дубае нет ежегодного налога на недвижимость и налога на прирост капитала. Основные разовые расходы: сбор DLD 4% от цены, комиссия агентству около 2% + НДС, мелкие административные и трасти-сборы (обычно до AED 5 000 суммарно). При ипотеке добавьте 0,25% за регистрацию. Сервисные сборы — около AED 12–25 за кв. фут в год.

Может ли нерезидент взять ипотеку в Дубае?

Да. Нерезидент обычно может занять до 50–60% стоимости объекта (первоначальный взнос 40–50%), резидент ОАЭ — до 75–80%. Ставки в 2026 году в среднем 4,5–6% в зависимости от банка и профиля. Офф-план чаще покупают по рассрочке от застройщика, а не по ипотеке.

Выгодно ли инвестировать? Какая доходность?

Дубай привлекателен высоким доходом от аренды — обычно 5–9% годовых, что много по мировым меркам. Доступные районы (JVC, Dubai South, Business Bay) — в верхней части диапазона (7–9%), премиум (Downtown, Dubai Marina) — около 5–6%, но с более сильным ростом цены. Налога на доход от аренды нет.

Какой нужен первый взнос и как работает рассрочка офф-план?

Для готового жилья на вторичке — депозит 10% при подписании плюс сборы. Офф-план продаётся по этапной рассрочке: частая схема — 60% в ходе строительства и 40% на сдаче, иногда с платежами после передачи ключей. Войти можно с 10–20%, остальное платить постепенно.

Сколько времени занимает покупка недвижимости в Дубае?

Сделка за наличные по готовому жилью закрывается за 2–4 недели: подписать MoU (Form F) с депозитом 10%, получить NOC застройщика, затем переоформление в DLD. С ипотекой — 4–8 недель на оценку и одобрение. Весь процесс можно провести удалённо по доверенности.

Какая средняя цена за квадратный фут в Дубае в 2026 году?

По 77 666 квартирным сделкам, зарегистрированным Земельным департаментом Дубая с января по июль 2026, медиана — 1 720 AED за квадратный фут, среднее арифметическое — 1 922 AED. Среднее на 12% выше, потому что его тянут прайм-сделки дороже 5 000 AED за фут. Восемь сделок из десяти укладываются между 1 104 и 3 050 AED за фут. У вилл и таунхаусов — 1 771 AED.

Сколько стоит квадратный метр в Дубае?

Медиана — 18 514 AED за квадратный метр, примерно $5 041 или £3 736. Это пересчёт медианы 1 720 AED за квадратный фут по зарегистрированным сделкам DLD за январь–июль 2026. Среднее выше: 20 688 AED за м², около $5 633.

Сколько стоит недвижимость в Дубае в долларах?

Медианная зарегистрированная квартирная сделка — AED 1 250 000, то есть около $340 тыс., примерно $468 за квадратный фут ($5 041 за м²). Дирхам привязан к доллару по курсу 3,6725 с 1997 года, поэтому долларовые цены в Дубае стабильны по построению: валютный риск для покупателя с долларами практически нулевой — в отличие от большинства других рынков.

Дорогая ли недвижимость в Дубае?

Всё зависит от района, и разброс огромный — 6,3× между самой дешёвой и самой дорогой зоной. International City Phase 1 дал медиану 707 AED за фут² за январь–июль 2026, а Marsa Dubai (так реестр называет набережную Dubai Marina) — 4 460 AED. На фоне мировых прайм-рынков среднегородская медиана около $468 за фут² остаётся заметно ниже Лондона, Гонконга и Нью-Йорка — и это большая часть объяснения спроса.

Сколько стоит квадратный метр в Дубае в рублях?

По медиане зарегистрированных сделок за январь–июль 2026 — около 419 710 ₽ за квадратный метр (18 514 AED/м², курс 22,67 на 14.08.2026). Средняя арифметическая выше — примерно 469 002 ₽ за м², её тянут вверх прайм-сделки. Офф-план зарегистрирован по 434 107 ₽ за м², готовое жильё по 342 601 ₽.

Дубайская «1 bedroom» — это однокомнатная или двухкомнатная?

Двухкомнатная по российскому счёту. В Дубае считают только спальни, в России — все комнаты вместе с гостиной, поэтому «1 bedroom» это спальня плюс гостиная с кухней, то есть двушка. «2 bedrooms» соответствует трёхкомнатной, «3 bedrooms» — четырёхкомнатной. За январь–июль 2026 медиана по дубайским однокомнатным (нашим двушкам) составила AED 1 255 380, около 28,5 млн рублей при площади 72,5 м².

Сколько стоит двухкомнатная квартира в Дубае?

Если имеется в виду российская двушка, в Дубае это «1 bedroom»: медиана зарегистрированных сделок AED 1 255 380 (около 28,5 млн ₽) при 72,5 м² и 400 189 ₽ за метр, 31 593 сделки за январь–июль 2026. Если же вы ищете именно «2 bedrooms» по дубайскому обозначению, это трёхкомнатная: медиана AED 2 220 000, около 50,3 млн ₽ при 116 м².

Почему цены в реестре ниже, чем в каталогах объявлений?

Потому что это разные величины. Реестр Земельного департамента Дубая фиксирует цену договора — сколько заплатили. Каталоги показывают цену предложения — сколько просят. На медиане разница около 3%: 419 710 ₽ за м² по реестру против примерно 433 000 ₽ по витрине крупного русского каталога на 15 августа 2026. По отдельным лотам расхождение больше, и всегда в сторону предложения.

Процесс

Как купить, по шагам

Шорт-лист и бюджет

Выберите район и тип, заложите бюджет с учётом ~6–7% сборов.

Бронь

Подпишите MoU (Form F) и внесите депозит 10%, фиксируя цену.

NOC

Застройщик выдаёт сертификат об отсутствии долгов.

Сделка в DLD

Оплатите сбор DLD 4%; право регистрируется на ваше имя.

Виза и ключи

От AED 2 млн — оформите 10-летнюю Golden Visa; заберите ключи.