Дубай · Районы · Tilal Al Ghaf

Tilal Al Ghaf: виллы, таунхаусы и особняки

Флагманское лагунное комьюнити Majid Al Futtaim у Hessa Street: таунхаусы от ~AED 3,4 млн, виллы от ~AED 6,4 млн, особняки от AED 18,5 млн. Лагуна на 70 000 м², пляж на 400 метров и британская школа внутри периметра.

Смотреть цены

🛡 Лицензия RERA✈️ Удалённая сделка · 2–3 недели⏱ Ответ в течение часа

AED 3,4 млн

таунхаусы от

AED 18,5 млн

особняки от

+16,45%

цена за кв.фут в 2025

400 м

пляжа у лагуны

Обновлено 8 июля 2026

Коротко

Tilal Al Ghaf — вилловое комьюнити Majid Al Futtaim на 3 млн м² вокруг лагуны Lagoon Al Ghaf. Квартир здесь нет: таунхаусы стартуют от ~AED 3,4 млн, виллы — от ~AED 6,4 млн, особняки Serenity, Elysian и Lanai Islands — от AED 18,5 млн и выше. Цена за кв.фут выросла на 16,45% за 2025 год. Доходность честно составляет 4–6% — это район про рост капитала, а не про доходность.

Источники: DLD, Knight Frank, Property Finder, Bayut, Majid Al Futtaim · 2026

О районе

Лагуна, пляж и британская школа

Tilal Al Ghaf расположен у Hessa Street (D61), примерно в 12 минутах от Motor City и в 16 — от JVC. Центр района — Lagoon Al Ghaf: 70 000 м² воды, пригодной для купания, пляж с белым песком длиной 400 м и лайфстайл-хаб The Hive на берегу. Вокруг — 11 км велодорожек, 18 км троп, виллы, таунхаусы, дуплексы и особняки. Жилых башен нет, метро тоже нет — ближайшая станция Jumeirah Golf Estates примерно в 18 минутах на машине.

Рынок считает район одним из явных победителей вилловoго цикла 2024–2026: цена за кв.фут поднялась с AED 1 667 до AED 2 002 (+16,45%) за 2025 год и прибавила около 38% с первого квартала 2022-го. Рабочий диапазон сегодня — AED 2 000–2 500 за кв.фут: зарегистрированные в DLD сделки идут ближе к нижней границе, цены предложения — к верхней. Если формат нравится, сравните с DAMAC Hills или Dubai Sports City.

Особняки · иллюстрация

Галерея

Взгляд на Tilal Al Ghaf

Лагунное комьюнити

Особняки

Инфраструктура

Фотографии иллюстрируют тип застройки, а не конкретный лот.

Цены и доходность · 2026

Сколько стоит Tilal Al Ghaf в 2026?

Тип	Диапазон цен	Валовая доходность
Таунхаус, 3 спальни	AED 3,4–4,2 млн	~5,8%
Таунхаус, 4 спальни	AED 4,45–5,6 млн	~5,7%
Вилла, 4 спальни	AED 6,4–9,5 млн	~5%
Вилла, 5 спален	AED 12,5–20,5 млн	~4,9%
Вилла, 6+ спален	AED 18,65–25 млн	4–5%
Особняк (Serenity, Elysian, Alaya)	от AED 18,5 млн	ниже 4%

На верхнем этаже рынка — Lanai Islands: дома на 4–8 спален на собственных островах в лагуне, от AED 65 млн за 7-спальный Shore Estate и от AED 88 млн за 8-спальную Edge Villa. Особняки Serenity (5–7 спален) стартуют от AED 24,2 млн; Alaya Gardens торгуется в AED 10,95–25 млн. Подробнее — на страницах особняки в Дубае и элитная недвижимость.

Рабочий диапазон AED 2 000–2 500 за кв.фут (медиана DLD — 1 982; Knight Frank Q1 2026 — 2 085; цены предложения выше зарегистрированных сделок). Данные ориентировочные, зависят от суб-комьюнити, участка и вида. Источники: DLD, Knight Frank, Property Finder, Bayut.

Аренда и доходность

За сколько сдают в Tilal Al Ghaf

Тип	Аренда в год	Валовая доходность
3 спальни	AED 180–220 тыс	~5,8%
4 спальни	AED 220–525 тыс	~5,7%
5 спален	AED 545–795 тыс	~4,9%

Скажем честно: реальный диапазон — 4–6% валовой. Property Monitor фиксирует до 7% на самых компактных таунхаусах на 3 спальни и около 3,7% на крупнейших виллах: чем больше дом, тем хуже доходность, потому что аренда не растёт пропорционально цене. Tilal Al Ghaf — район про рост капитала, а не про доходность. Если нужен доход, разумный вход — только таунхаус; если нужен капитал, основную работу сделал сегмент особняков.

Типичный договор на 3 спальни — ~AED 215 тыс (в Elan в среднем ~AED 205,7 тыс); 4 спальни — в среднем ~AED 350 тыс, в Harmony 3 доходит до AED 510 тыс; 5 спален — в среднем ~AED 700 тыс. Источники: индекс аренды DLD, Property Finder, Property Monitor.

Фазы и сдача

Что сдаётся в 2026 году?

Суб-комьюнити	Что это	Статус
Elan, Aura, Harmony 1–2	Таунхаусы и виллы	Сданы
Aura Gardens	Таунхаусы	Передача завершается в 2026
Alaya Gardens	Виллы	Сдан в Q4 2025
Alaya Beach	Виллы у воды	Q1 2026
Harmony 3	Виллы (аренда доходит до AED 510 тыс)	Q3 2026
Alaya (407 вилл) + Elysian (94)	Виллы и особняки	Середина 2026
Lanai Islands	Дома 4–8 спален на островах в лагуне, план 50/50	Q3 2026
Plagette 32	28 клубных вилл + 4 water bungalows, от AED 7,5 млн, план 60/40	Q4 2026
Amara	Twin-виллы от AED 6,4–6,7 млн	Q4 2026
Serenity	Особняки 5–7 спален от AED 24,2 млн	Декабрь 2026 – Q2 2027
Bo Monde	Виллы	Q4 2027

Все суб-комьюнити строит Majid Al Futtaim, поэтому у района один мастер-девелопер, один стандарт приёмки и один режим сервисных сборов. Обратная сторона: часть Tilal Al Ghaf остаётся стройплощадкой до 2027 года, и покупатели готовых домов доплачивают за тишину.

Школы, магазины, дорога

Жизнь в Tilal Al Ghaf

Школа находится внутри комьюнити. Royal Grammar School Guildford Dubai — британская школа под управлением Cognita, работает с сентября 2021 года, принимает детей с 3 до 18 лет. Для семей, переезжающих в Дубай, это самый сильный аргумент района: возить ребёнка за периметр не нужно.

Каждый день. The Hive у лагуны — Carrefour, Starbucks, клиника Aster и фитнес. Более крупный торговый хаб Distrikt пока в планах. Кроме того — лагуна, 400 м пляжа, 11 км велодорожек и 18 км троп.

Дорога. Downtown — 18–25 минут, Dubai Marina — ~22 (35–50 в час пик), DXB — 25–34, Motor City — 12, JVC — 16. Метро нет — станция Jumeirah Golf Estates примерно в 18 минутах на машине.

Время в пути указано вне часа пик.

Лагунное комьюнити · иллюстрация

Взгляд инвестора

Подходит ли вам Tilal Al Ghaf?

Да, если вы

Семья, переезжающая в Дубай: школа внутри, лагуна, охраняемый периметр
Покупаете люкс «на себя» — район воспринимают как «новый Emirates Hills»
Инвестируете в рост капитала: +16,45% за кв.фут в 2025, ~+38% с 2022
UHNW: Serenity и Lanai Islands конкурируют с Palm Jumeirah по цене за кв.фут
Хотите одного мастер-девелопера на всё комьюнити

Нет, если вы

Располагаете бюджетом до ~AED 3,4 млн — дешевле здесь ничего нет, квартир тоже
Охотитесь за доходностью: 4–6% валовой, а на крупных виллах ниже 4%
Не за рулём — метро нет, район растянутый
Не переносите стройку: часть мастер-плана уходит в 2027 год
Рассчитываете на краткосрочную туристическую аренду, а не на семейного арендатора

Сравниваете с рынком в целом? Посмотрите виллы в Дубае или сразу верх рынка — особняки в Дубае.

Калькулятор

Оцените свою доходность

Валюта

Бюджет покупки 3,400,000 AED

3,4 млн25 млн AED

Валовая оценка по типичной доходности Tilal Al Ghaf; чистая ниже после сервисных сборов. Чем крупнее вилла, тем ниже доходность — переключатель это учитывает.

Аренда в месяц—

Доход в год—

Валовая доходность—

Окупаемость—

Получите объекты в Tilal Al Ghaf под эти параметры

Подборка с расчётом доходности — в ваш WhatsApp в течение часа.

FAQ

Частые вопросы

Сколько стоят таунхаусы в Tilal Al Ghaf?

Таунхаусы на 3 спальни идут по AED 3,4–4,2 млн, на 4 спальни — по AED 4,45–5,6 млн по листингам 2026 года. Дешевле здесь ничего нет, квартир тоже нет.

Какую доходность даёт Tilal Al Ghaf?

4–6% валовой: около 5,8% на 3 спальнях (аренда ~AED 215 тыс), около 5,7% на 4 спальнях (~AED 350 тыс) и около 4,9% на крупных виллах. Район про рост капитала, а не про доходность.

Насколько быстро растут цены в Tilal Al Ghaf?

Цена за кв.фут выросла на 16,45% за 2025 год и примерно на 38% с первого квартала 2022 года. Цены предложения прибавили около 10% за последние полгода.

Есть ли в Tilal Al Ghaf метро и школа?

Метро нет — ближайшая станция Jumeirah Golf Estates примерно в 18 минутах на машине. Школа есть внутри комьюнити: Royal Grammar School Guildford Dubai, британская программа для детей от 3 до 18 лет.

Начнём

Найдите свой дом в Tilal Al Ghaf

Оставьте контакты — пришлём актуальные предложения с расчётом доходности, по каждому суб-комьюнити. Бесплатно; отвечаем в течение часа.