ВНЖ ОАЭ 2026: все способы получить резидентство Дубая
Виза инвестора на 2 года теперь доступна за любую готовую квартиру — порог AED 750 тыс отменён в 2026. От AED 2 млн — золотая виза на 10 лет. Ниже все визы ОАЭ: сроки, стоимость, семья и правило 180 дней — в одной таблице.
Как получить ВНЖ ОАЭ в 2026?
| Виза | Срок | Порог / условие | Госсборы (осн.) | Семья | Правило 180 дней |
|---|---|---|---|---|---|
| Виза инвестора (Taskeen) | 2 года, продлевается | Любое готовое жильё — порог AED 750 тыс отменён в 2026; совладельцам — доля от AED 400 тыс | AED 10 212,50 всё включено | Супруг(а) и дети (AED 6 482–7 382 за чел.); родители — на 1 год | Действует |
| Золотая виза — недвижимость | 10 лет, продлевается | Недвижимость от AED 2 млн по цене покупки; ипотека и офф-план проходят | около AED 9 885 | Супруг(а), дети без ограничения возраста, родители, домперсонал | НЕ действует |
| Золотая виза — прочие пути | 10 лет | Депозит AED 2 млн; либо таланты / врачи / учёные / PhD / топ-менеджеры (з/п от AED 30 тыс) — без инвестиций | около AED 4 600–7 000 | Как выше | НЕ действует |
| Green-виза | 5 лет, без спонсора | Специалист: з/п от AED 15 000 и диплом бакалавра; фрилансер: доход от AED 360 тыс/год за 2 года + пермит MOHRE | около AED 2 300–3 000 | Супруг(а), сыновья до 25, незамужние дочери, родители | Действует (+6 мес grace) |
| Рабочая виза | 2 года | Трудовой контракт; расходы по закону несёт работодатель | AED 3 000–8 000 (работодатель) | Сам спонсирует семью при з/п от AED 4 000 | Действует |
| Пенсионная виза | 5 лет | 55+ и 15 лет стажа; недвижимость AED 1 млн и сбережения AED 1 млн — либо доход AED 180 тыс/год (Дубай: AED 240 тыс/год) | около AED 3 700–5 500 | Супруг(а), дети | Действует |
| Виза удалённой работы | 1 год | Доход $3 500/мес от работодателя вне ОАЭ; с января 2026 — выписки за 6 месяцев | около $287 + AED 1 535 | Можно | Действует |
| Blue-виза | 10 лет | Заслуги в экологии или взнос AED 1 млн+ в экоинициативы | около AED 3 000–5 000 | Как у золотой | НЕ действует |
Госсборы для Дубая, основной заявитель, данные на июль 2026; где источники расходятся — даём диапазон. «Правило 180 дней»: обычная резидентская виза гаснет после 180 дней подряд вне ОАЭ. Источники: DLD, GDRFA, ICP, u.ae.
ВНЖ за недвижимость: виза инвестора на 2 года — за любую готовую квартиру
Главное изменение 2026 года: Дубай отменил минимум AED 750 тыс для 2-летней визы инвестора (Taskeen). На официальной странице DLD теперь написано, что виза доступна единоличному владельцу готового жилья «regardless of the property value» — независимо от стоимости недвижимости. Большинство сайтов всё ещё цитируют старый порог.
| Параметр | Виза инвестора на 2 года (Дубай) |
|---|---|
| Кто проходит | Единоличный владелец готового жилья — без минимальной стоимости (2026). Совладельцы — доля от AED 400 тыс у каждого |
| Недвижимость | Готовое (сданное) жильё, зарегистрированное в DLD на ваше имя |
| Ипотека | Запрашивается NOC банка; точные требования уточняются при подаче |
| Документы | Титул (Title Deed), медстраховка, справка о несудимости Dubai Police, личный IBAN |
| Стоимость | AED 10 212,50 всё включено (DLD): пермит, медтест, Emirates ID и сборы |
| Сроки | 7–10 рабочих дней |
| Продление | Каждые 2 года — пока владеете недвижимостью |
| Семья | Супруг(а) и дети (AED 6 482–7 382 за человека); родители — на 1 год |
| Отсутствие | Правило 180 дней действует — не выезжайте дольше без платного продления отсутствия |
Золотая виза ОАЭ: от AED 2 млн за недвижимость
Золотая виза на 10 лет с продлением — флагманский маршрут: купите недвижимость от AED 2 млн (один объект или несколько суммарно) — и правило 180 дней перестаёт на вас действовать. С 2025 года сняты два старых барьера: проходят и ипотечные, и офф-план покупки.
| Требование | Золотая виза за недвижимость (Дубай, DLD) |
|---|---|
| Порог | Цена покупки от AED 2 млн — один объект или несколько суммарно |
| Ипотека | Проходит с января 2025 без минимальной выплаченной суммы — квалификация по цене покупки; прикладывается NOC банка с выплаченной суммой и остатком |
| Офф-план | Проходит у застройщиков, одобренных RERA: регистрация Oqood плюс подтверждение застройщика (детали уточняются в DLD) |
| Семья | Супруг(а), дети без ограничения возраста, родители и домашний персонал — около AED 6 093 за человека |
| Отсутствие | Правило 180 дней НЕ действует — виза сохраняется, даже если живёте за границей |
| Стоимость | около AED 9 885 всё включено (Дубай, DLD) — медтест, Emirates ID на 10 лет, пермит, сборы DLD и админ |
| Сроки | 7–10 рабочих дней; единый портал GDRFA–DLD (апрель 2026) — цель менее 5 |
Эта страница — обзор всех виз. Документы, пошаговые сроки и ошибки, из-за которых отказывают, — в подробном гайде:
Green, рабочая, пенсионная, удалённая работа, Blue
Не покупаете недвижимость? Ещё пять способов стать резидентом ОАЭ — на все действует правило 180 дней, кроме Blue-визы.
Green-виза — 5 лет
Без спонсора-работодателя. Специалисты: профессия уровня 1–3 MOHRE, диплом бакалавра и з/п от AED 15 000/мес. Фрилансеры: пермит MOHRE, диплом и доход от AED 360 тыс/год за последние 2 года. Семья: супруг(а), сыновья до 25, незамужние дочери, родители; grace-период 6 месяцев после истечения.
Рабочая виза — 2 года
Классика: трудовой контракт. По закону расходы на визу несёт работодатель (AED 3 000–8 000). При з/п от AED 4 000 можно самому спонсировать семью.
Пенсионная виза — 5 лет
55+ и 15 лет стажа, плюс одно из: недвижимость от AED 1 млн и сбережения от AED 1 млн (официальная формулировка требует и то и другое — частая ошибка в чужих разборах), либо доход от AED 180 тыс/год (Дубай: AED 240 тыс/год). Программа Retire in Dubai через GDRFA.
Виза удалённой работы — 1 год
Доход $3 500/мес от работодателя вне ОАЭ (стаж у него от 1 года) плюс страховка. С января 2026 нужны выписки за 6 месяцев вместо 3. Около $287 + AED 1 535 сборов; 5–7 рабочих дней; НДФЛ 0%.
Blue-виза — 10 лет
С конца 2024 — за вклад в экологию: признанные учёные и лауреаты либо взнос AED 1 млн+ в экоинициативы. Без спонсора; семья — как у золотой визы; правило 180 дней не действует.
Что изменилось в 2025–2026 (конкуренты ещё не заметили)
Золотая виза с ипотекой — проще
Январь 2025: отменён минимальный первоначальный взнос AED 1 млн. Квалификация идёт по цене покупки от AED 2 млн; NOC банка прикладывается к делу.
Офф-план проходит на золотую визу
Строящееся жильё у застройщиков, одобренных RERA, официально засчитывается — регистрация Oqood плюс подтверждение застройщика.
Виза на 2 года: порог 750 тыс отменён
Апрель–май 2026, DLD: единоличным владельцам готового жилья минимума нет — «regardless of the property value»; совладельцам — доля от AED 400 тыс.
Единый портал по визам за недвижимость
Апрель 2026: GDRFA и DLD запустили общий портал подачи с целью уложиться менее чем в 5 рабочих дней.
Виза удалённой работы — строже
С 27 января 2026 заявители показывают банковские выписки за 6 месяцев вместо 3. Планка дохода прежняя — $3 500/мес.
Больше категорий золотой визы, проще TRC
2026: расширены номинации (учителя, контент-мейкеры); для сертификата налогового резидента физлиц по налоговым соглашениям больше не нужны банковские выписки.
Правила меняются быстро, а u.ae иногда отстаёт от DLD (там до сих пор 5 лет за недвижимость — Дубай выдаёт 10). Мы цитируем страницы DLD, актуальные на июль 2026.
Любая готовая квартира → виза инвестора на 2 года, продлевается, пока владеете. От AED 2 млн — один объект или несколько суммарно — → золотая виза на 10 лет: семья без ограничений возраста, без правила 180 дней. Подняться можно позже: начните со студии, докупите второй объект — и переквалифицируйтесь.
Россиянам визу дают — барьер в банках
Ограничений по гражданству нет: ОАЭ выдают резидентские визы россиянам в обычном порядке — только на золотую визу в 2024–2025 подали около 15 000 граждан РФ. Сама виза — простая часть процесса: документы, медтест, биометрия, Emirates ID.
Реальный барьер — банковский комплаенс, а не миграционная служба. Открытие счёта и проверка происхождения средств (KYC, source of funds) занимают больше времени, чем оформление визы. Подготовьте документы о происхождении денег заранее: договоры о продаже активов, налоговые декларации, выписки. После получения Emirates ID и местного счёта всё становится заметно проще — от аренды и ЖКУ до ипотеки.
Покупку можно провести полностью удалённо — по доверенности на доверенное лицо, родственника или юриста (агент по недвижимости быть поверенным в ОАЭ не может). Схему оплаты из-за рубежа согласуйте с эскроу-агентом и застройщиком до брони.
И помните: виза — ещё не налоговое резидентство. Статус налогового резидента ОАЭ требует 183+ дней в стране (или 90+ дней при наличии визы и жилья либо работы) — планируйте календарь отдельно.
Какая виза подходит под ваш бюджет?
Назовите бюджет и цель — консультант с лицензией RERA (победитель Property Finder Awards 2025 — Quality Brokerage, Dubai Boutique) ответит, какая виза подходит, и пришлёт подборку объектов, которые под неё проходят. Бесплатно, в течение часа.
ВНЖ ОАЭ: вопросы, которые задают на самом деле
Сколько стоит ВНЖ ОАЭ через недвижимость?
Два пути. Виза инвестора на 2 года (Дубай): любая готовая жилая недвижимость в собственности (порог AED 750 тыс отменён в 2026; совладельцам нужна доля от AED 400 тыс), госсборы — около AED 10 213 всё включено. Золотая виза на 10 лет: недвижимость от AED 2 млн по цене покупки (один объект или несколько суммарно), сборы — около AED 9 885 за основного заявителя и около AED 6 093 за каждого члена семьи. Обе оформляются примерно за 7–10 рабочих дней.
Дают ли визу, если квартира куплена в ипотеку?
Да. Для золотой визы с января 2025 нет минимальной выплаченной суммы — квалификация идёт по цене покупки от AED 2 млн, к заявке прикладывается NOC банка с выплаченной суммой и остатком долга. Для визы на 2 года NOC банка тоже запрашивается, точные требования уточняются при подаче. Офф-план у застройщика, одобренного RERA, может пройти на золотую визу — детали уточняются в DLD по конкретному объекту.
Сколько можно отсутствовать в ОАЭ, чтобы не потерять визу?
Обычные резидентские визы — инвесторская на 2 года, Green, рабочая, пенсионная — гаснут после 180 дней подряд вне ОАЭ (возможно платное продление отсутствия). Золотая виза и Blue — исключение: отсутствовать можно сколько угодно, резидентство сохраняется.
Виза резидента — это налоговое резидентство?
Нет, это разные статусы. Виза даёт право жить в ОАЭ; налоговое резидентство по Cabinet Decision 85/2022 требует 183+ дней в стране или 90+ дней при наличии визы и жилья либо работы. Сертификат налогового резидента (TRC) для соглашений об избежании двойного налогообложения выдаётся по тесту 183 дней. Планируйте календарь отдельно от визы.
Можно ли перевезти семью?
Да, все варианты позволяют спонсировать супруга(у) и детей. Щедрее всех золотая виза: дети без ограничения возраста, родители и домашний персонал — около AED 6 093 за человека в Дубае. На визе инвестора на 2 года супруг(а) и дети обойдутся в AED 6 482–7 382 за человека, родителей можно спонсировать на 1 год.
Как быстро оформляется виза за недвижимость?
Около 7–10 рабочих дней после регистрации титула (или Oqood для офф-плана) — и для визы на 2 года, и для золотой. В апреле 2026 GDRFA и DLD запустили единый портал по визам за недвижимость с целью уложиться менее чем в 5 рабочих дней. Шаги: разрешение на въезд или смена статуса, медтест, биометрия, Emirates ID, электронная виза.
Получите план резидентства
Оставьте контакты — ответим, какая виза подходит под ваш случай, сколько реально стоят госсборы, и пришлём подборку объектов, которые проходят по требованиям. Бесплатно, ответим в течение часа.