Коммерческая недвижимость в Дубае
Офисы в Business Bay — AED 1 450–2 360 за фут², JLT — медиана ~AED 1 590, Grade A в Downtown — в среднем AED 5 130 (+29% за 2025 год). Ритейл — от AED 585 тыс, склады — от AED 9 млн. Валовая доходность 7–10% — выше жилой. 100% фрихолд для иностранцев в 60+ зонах.
Сколько стоит коммерческая недвижимость в Дубае
Данные по сделкам 2025 — I пол. 2026. 1 USD ≈ AED 3,67 · 1 AED ≈ 21,2 ₽. Источники: DLD, Gulf News, CRC, Bayut.
Сколько стоит купить офис, ритейл или склад?
Ориентиры по цене покупки. Офисы с отделкой (fitted) до 2 000 фут² продаются на 15–20% дороже shell & core; здания с LEED-сертификатом сдаются с премией ~12%.
| Сегмент | Локация | Покупка (AED) | Доходность / аренда |
|---|---|---|---|
| Офис | Business Bay | 1 450–2 360 /фут² | 7–9% валовых; аренда ~AED 151/фут² |
| Офис | JLT | медиана ~1 590 /фут² | До 10% валовых |
| Офис Grade A | Downtown / DIFC | в среднем 5 130 /фут² (+29% г/г) | 6,5–7,5% валовых |
| Ритейл-юнит | Моллы и торговые улицы | 585 000–7 900 000 за юнит | Аренда AED 60–180 тыс/год |
| Склад | JAFZA | 9 000 000–45 000 000 | Аренда AED 40–55/фут² |
| Склад | DIP / Al Furjan | от 14 500 000 | Аренда AED 40–75/фут² |
Al Quoz — самый дорогой складской рынок аренды в Дубае: AED 65–120/фут²/год и доходность до 10%. Офис 1 000 фут² обходится арендатору ≈ AED 113–118 тыс/год всё включено (аренда + сервис + коммуналка + VAT). Источники: DLD, Gulf News, CRC, Bayut.
Почему инвесторы переключаются с квартир на офисы
Коммерция зарабатывает больше жилой по всем сегментам: офисы Business Bay дают 7–9% валовых, Grade A в DIFC — 6,5–7,5%, офисы JLT и склады Al Quoz — до 10% против 3,5–5% у вилл на долгосрочной аренде. Драйвер — реальный дефицит Grade A: вакантность в DIFC около нуля, офисы с отделкой до 2 000 фут² уходят на 15–20% дороже shell & core, а башни с LEED-сертификатом сдаются на ~12% дороже.
Новое предложение анонсировано — около 24,2 млн фут² офисов до 2030 года в Business Bay, Meydan, DIFC и JLT, — но с нюансом для покупателя: Business Bay строит на продажу, а DIFC в основном в аренду, поэтому инвестиционный сток Grade A остаётся дефицитным. Сравнить с жилой — в нашем гайде по доходности аренды.
Может ли иностранец купить? Фрихолд-зоны и структуры
Да — иностранцы владеют коммерческой недвижимостью в 100% фрихолде в 60+ зонах, включая Business Bay, JLT, Dubai Marina, Downtown и Dubai Silicon Oasis. В DIFC — собственное право и свой регистратор. Покупать можно на физлицо или на компанию: фризон (например, DMCC), офшор (JAFZA Offshore, RAK ICC) или mainland-компанию.
Разовые расходы: сбор DLD 4% плюс административные и trustee-сборы и ~2% комиссии агента. Ежегодных налогов на владение и арендный доход у физлиц нет — главное отличие от жилой это VAT, о нём ниже.
Как работает VAT 5% при покупке коммерции
В отличие от жилой недвижимости (она освобождена; первая продажа новостройки — по ставке 0% первые 3 года), коммерция облагается VAT 5% — и продажа, и аренда. Механика на вторичке подводит неподготовленных покупателей: покупатель сам платит 5% напрямую в Федеральную налоговую службу (FTA) через портал EmaraTax и получает Payment Transaction Number (PTN). Без этого номера trustee-офис DLD не передаст титул — платёж VAT нужно встроить в сделку до регистрации, а не после.
Хорошая новость: если покупать на компанию с VAT-регистрацией, 5% возмещаются как input tax в ближайшей декларации — для большинства корпоративных покупателей это вопрос кэш-флоу, а не расход. Мы закладываем этот шаг в каждую коммерческую сделку.
Сдача бизнесу: Ejari и индекс RERA
Каждый коммерческий договор аренды обязан быть зарегистрирован в Ejari — незарегистрированный контракт не признаётся, а действующий Ejari — условие выдачи и продления trade license арендатора в DET. Для регистрации нужны договор, титул, trade license обеих сторон и Emirates ID / паспорта.
Рост ставки ограничен индексом RERA Rental Index, который работает и для коммерции (тип «commercial» в калькуляторе DLD): пороги 0/5/10/15/20%, максимум 20%, если текущая ставка более чем на 40% ниже рынка, и письменное уведомление за 90 дней. Споры — в Rental Dispute Centre. Взгляд со стороны арендатора — в гайде по аренде в Дубае.
Оцените свою доходность
Валовая оценка по типичной доходности 2026 года; сервисные сборы и VAT 5% на аренду — сверху.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить коммерческую недвижимость в Дубае?
Какая доходность у коммерческой недвижимости в 2026 году?
Сколько стоит офис в Дубае?
Какие налоги и сборы при покупке коммерции?
Подберём коммерческий объект под ваш бюджет
Назовите сегмент — офис, ритейл или склад — и бюджет, и мы пришлём подходящие лоты с реальными цифрами доходности, а также проведём по шагам VAT и Ejari. Бесплатно, отвечаем в течение часа.