Коммерческая недвижимость в Дубае
Офисы в Business Bay — AED 1 450–2 360 за фут², JLT — медиана ~AED 1 590, Grade A в Downtown — в среднем AED 5 130 (+29% за 2025 год). Ритейл — от AED 585 тыс, склады — от AED 9 млн. Валовая доходность 7–10% — выше жилой. 100% фрихолд для иностранцев в 60+ зонах.
Сколько стоит коммерческая недвижимость в Дубае
Данные по сделкам 2025 — I пол. 2026. 1 USD ≈ AED 3,67 · 1 AED ≈ 21,2 ₽. Источники: DLD, Gulf News, CRC, Bayut.
Сколько стоит купить офис, ритейл или склад?
Ориентиры по цене покупки. Офисы с отделкой (fitted) до 2 000 фут² продаются на 15–20% дороже shell & core; здания с LEED-сертификатом сдаются с премией ~12%.
| Сегмент | Локация | Покупка (AED) | Доходность / аренда |
|---|---|---|---|
| Офис | Business Bay | 1 450–2 360 /фут² | 7–9% валовых; аренда ~AED 151/фут² |
| Офис | JLT | медиана ~1 590 /фут² | До 10% валовых |
| Офис Grade A | Downtown / DIFC | в среднем 5 130 /фут² (+29% г/г) | 6,5–7,5% валовых |
| Ритейл-юнит | Моллы и торговые улицы | 585 000–7 900 000 за юнит | Аренда AED 60–180 тыс/год |
| Склад | JAFZA | 9 000 000–45 000 000 | Аренда AED 40–55/фут² |
| Склад | DIP / Al Furjan | от 14 500 000 | Аренда AED 40–75/фут² |
Al Quoz — самый дорогой складской рынок аренды в Дубае: AED 65–120/фут²/год и доходность до 10%. Офис 1 000 фут² обходится арендатору ≈ AED 113–118 тыс/год всё включено (аренда + сервис + коммуналка + VAT). Источники: DLD, Gulf News, CRC, Bayut.
Почему инвесторы переключаются с квартир на офисы
Коммерция зарабатывает больше жилой по всем сегментам: офисы Business Bay дают 7–9% валовых, Grade A в DIFC — 6,5–7,5%, офисы JLT и склады Al Quoz — до 10% против 3,5–5% у вилл на долгосрочной аренде. Драйвер — реальный дефицит Grade A: вакантность в DIFC около нуля, офисы с отделкой до 2 000 фут² уходят на 15–20% дороже shell & core, а башни с LEED-сертификатом сдаются на ~12% дороже.
Новое предложение анонсировано — около 24,2 млн фут² офисов до 2030 года в Business Bay, Meydan, DIFC и JLT, — но с нюансом для покупателя: Business Bay строит на продажу, а DIFC в основном в аренду, поэтому инвестиционный сток Grade A остаётся дефицитным. Сравнить с жилой — в нашем гайде по доходности аренды.
Может ли иностранец купить? Фрихолд-зоны и структуры
Да — иностранцы владеют коммерческой недвижимостью в 100% фрихолде в 60+ зонах, включая Business Bay, JLT, Dubai Marina, Downtown и Dubai Silicon Oasis. В DIFC — собственное право и свой регистратор. Покупать можно на физлицо или на компанию: фризон (например, DMCC), офшор (JAFZA Offshore, RAK ICC) или mainland-компанию.
Разовые расходы: сбор DLD 4% плюс административные и trustee-сборы и ~2% комиссии агента. Ежегодных налогов на владение и арендный доход у физлиц нет — главное отличие от жилой это VAT, о нём ниже.
Как работает VAT 5% при покупке коммерции
В отличие от жилой недвижимости (она освобождена; первая продажа новостройки — по ставке 0% первые 3 года), коммерция облагается VAT 5% — и продажа, и аренда. Механика на вторичке подводит неподготовленных покупателей: покупатель сам платит 5% напрямую в Федеральную налоговую службу (FTA) через портал EmaraTax и получает Payment Transaction Number (PTN). Без этого номера trustee-офис DLD не передаст титул — платёж VAT нужно встроить в сделку до регистрации, а не после.
Хорошая новость: если покупать на компанию с VAT-регистрацией, 5% возмещаются как input tax в ближайшей декларации — для большинства корпоративных покупателей это вопрос кэш-флоу, а не расход. Мы закладываем этот шаг в каждую коммерческую сделку.
Сдача бизнесу: Ejari и индекс RERA
Каждый коммерческий договор аренды обязан быть зарегистрирован в Ejari — незарегистрированный контракт не признаётся, а действующий Ejari — условие выдачи и продления trade license арендатора в DET. Для регистрации нужны договор, титул, trade license обеих сторон и Emirates ID / паспорта.
Рост ставки ограничен индексом RERA Rental Index, который работает и для коммерции (тип «commercial» в калькуляторе DLD): пороги 0/5/10/15/20%, максимум 20%, если текущая ставка более чем на 40% ниже рынка, и письменное уведомление за 90 дней. Споры — в Rental Dispute Centre. Взгляд со стороны арендатора — в гайде по аренде в Дубае.
Оцените свою доходность
Валовая оценка по типичной доходности 2026 года; сервисные сборы и VAT 5% на аренду — сверху.
Офисы и торговые помещения по реестру DLD, январь–август 2026
Сколько стоит офис в Дубае по реестру: за январь–август 2026 DLD зарегистрировал 3 271 продажу офисов — медиана AED 2 519 288 при 2 561 AED/фут², типичная площадь 1 087 фут². 64% сделок — офф-план, и за фут он в 2,2 раза дороже готового: готовые офисы — медиана AED 1 988 000 и 1 754 AED/фут², офф-план — AED 2 887 500 и 3 849 AED/фут². Самый ликвидный рынок — Business Bay: 1 009 сделок, 3 916 AED/фут², 53% офф-план. JLT (Jumeirah Lakes Towers) — третий по объёму и самый доступный из крупных офисных рынков (100+ сделок): 413 сделок, медиана AED 2 023 991, 1 650 AED/фут², 96% — готовые офисы. Зоны DLD с 50+ офисными сделками:
| Зона DLD | Сделок | Медианная цена | AED/фут² | Офф-план |
|---|---|---|---|---|
| Business Bay | 1 009 | AED 3 302 756 | 3 916 | 53% |
| TECOM Site A (Dubai Internet City) | 524 | AED 2 300 843 | 4 111 | 100% |
| JLT (Jumeirah Lakes Towers) | 413 | AED 2 023 991 | 1 650 | 4% |
| Downtown Jebel Ali | 204 | AED 1 723 315 | 1 999 | 100% |
| Barsha Heights (Tecom) | 101 | AED 3 100 000 | 2 020 | 13% |
| Маджан (Majan) | 100 | AED 1 751 929 | 1 680 | 100% |
| Dubai Maritime City (Madinat Dubai Almelaheyah) | 87 | AED 10 555 000 | 3 703 | 100% |
| Dubai Sports City | 85 | AED 893 760 | 2 319 | 94% |
| Horizon | 78 | AED 4 264 431 | 3 225 | 100% |
| Trade Centre 2 (Sheikh Zayed Road) | 77 | AED 22 285 000 | 4 775 | 100% |
| Арджан (Arjan) | 77 | AED 2 094 662 | 1 554 | 58% |
| Dubai Silicon Oasis | 76 | AED 1 056 000 | 1 049 | 0% |
| JVC (Jumeirah Village Circle) | 74 | AED 1 985 324 | 1 786 | 66% |
| International City (фаза 1) | 59 | AED 1 800 000 | 1 501 | 81% |
Торговые помещения (Shop в реестре): 1 077 сделок, медиана AED 2 859 555 при 3 020 AED/фут², типичная площадь 882 фут², 60% — офф-план; готовые помещения — медиана AED 1 900 000 и 2 200 AED/фут². В JLT — 43 сделки, медиана AED 3 100 003 и 2 334 AED/фут². Зоны с 40+ сделками:
| Зона DLD | Сделок | Медианная цена | AED/фут² | Офф-план |
|---|---|---|---|---|
| JVC (Jumeirah Village Circle) | 121 | AED 2 982 597 | 2 607 | 69% |
| International City (фаза 1) | 90 | AED 629 645 | 1 068 | 2% |
| Dubai South (Madinat Al Mataar) | 75 | AED 2 552 650 | 3 843 | 100% |
| Business Bay | 69 | AED 2 640 011 | 2 988 | 19% |
| Маджан (Majan) | 66 | AED 1 724 060 | 2 437 | 89% |
| Meydan One | 62 | AED 3 139 630 | 5 379 | 23% |
| Motor City | 56 | AED 4 336 150 | 4 374 | 88% |
| Арджан (Arjan) | 54 | AED 2 521 165 | 2 521 | 57% |
| JLT (Jumeirah Lakes Towers) | 43 | AED 3 100 003 | 2 334 | 23% |
| Jabal Ali First (Sobha Central) | 40 | AED 7 223 762 | 6 500 | 100% |
Метод: только зарегистрированные продажи (Sales) юнитов типа Office и Shop от AED 100 тыс — без ипотек и дарений, дубли по номеру сделки схлопнуты, AED/фут² — по фактической площади. Зоны названы как в реестре DLD, маркетинговое имя — в скобках. Коммерческие участки (Land) — отдельная тема, см. землю и участки.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить коммерческую недвижимость в Дубае?
Да — 100% фрихолд доступен в 60+ зонах, включая Business Bay, JLT, Dubai Marina, Downtown и Dubai Silicon Oasis, на физлицо или на компанию. Ежегодных налогов на владение и арендный доход нет.
Какая доходность у коммерческой недвижимости в 2026 году?
Офисы в Business Bay дают 7–9% валовых, Grade A в DIFC — 6,5–7,5%, офисы JLT и склады Al Quoz — до 10%. Это выше жилой: виллы на долгосрочной аренде дают в среднем 3,5–5%.
Сколько стоит офис в Дубае?
Business Bay продаётся по AED 1 450–2 360 за фут², JLT — медиана около AED 1 590, Downtown в 2025 году — в среднем AED 5 130 за фут², рост +29% за год.
Какие налоги и сборы при покупке коммерции?
Сбор DLD 4% плюс около 2% комиссии агента и — в отличие от жилой — VAT 5% на цену. На вторичке покупатель сам платит VAT напрямую в FTA через EmaraTax и получает Payment Transaction Number — без него DLD не передаст титул; компании с VAT-регистрацией возмещают налог как input tax. Аренда коммерции тоже облагается VAT 5%.
Сколько стоит коммерческое помещение в JLT?
По реестру DLD за январь–август 2026 в JLT (Jumeirah Lakes Towers) зарегистрировано 413 продаж офисов: медиана AED 2 023 991, 1 650 AED/фут², типичная площадь 1 131 фут², 96% — готовые. Торговых помещений — 43 сделки, медиана AED 3 100 003 и 2 334 AED/фут². Это зарегистрированные цены, не объявления; таблицы по зонам — выше на странице.
Сколько стоит торговое помещение в Дубае по реестру DLD?
За январь–август 2026 DLD зарегистрировал 1 077 продаж торговых помещений (Shop) от AED 100 тыс: медиана AED 2 859 555 при 3 020 AED/фут², 60% — офф-план. Готовые помещения — медиана AED 1 900 000 и 2 200 AED/фут². Самая доступная зона с 40+ сделками — International City (фаза 1): медиана AED 629 645, 1 068 AED/фут².
Все способы купить недвижимость в Дубае
Подберём коммерческий объект под ваш бюджет
Назовите сегмент — офис, ритейл или склад — и бюджет, и мы пришлём подходящие лоты с реальными цифрами доходности, а также проведём по шагам VAT и Ejari. Бесплатно, отвечаем в течение часа.