Недвижимость в Дубае
Квартиры, виллы и офф-план по районам, реальная доходность и удалённая сделка под лицензией RERA — один вход в рынок Дубая.
Рынок недвижимости Дубая в 2026
Рыночные диапазоны 2026 для ориентира. 1 USD ≈ AED 3,67. Источники: Property Finder, Bayut, DLD.
Жилые комплексы: реальные цены сделок
Шесть проектов разного бюджета — от студий в Dubai South до таунхаусов Emaar. Цифры — не цены из объявлений, а зарегистрированные сделки Земельного департамента (DLD) за январь–август 2026: сколько раз продавали, типичная цена и площадь.
Азизи Венис (Azizi Venice)
Азизи Ривьера (Azizi Riviera)
Собха Уан (Sobha One)
Пенинсула (Peninsula)
Дамак Айлендс 2 (DAMAC Islands 2)
Зе Вэлли (The Valley)
Медиана — типичная цена сделки в проекте, а не минимальная: студии и нижние этажи дешевле. Выгрузка DLD от 1 сентября 2026. Свободные юниты и цены застройщика на сегодня пришлём в подборке.
Что говорят данные Земельного департамента
Мы ведём собственный индекс по зарегистрированным сделкам DLD — это цены реальных покупок, а не объявления на порталах.
Квартиры · январь–август 2026
- 86 946 сделок на AED 160,9 млрд
- Медиана — AED 1,23 млн (~AED 1 717 за кв.фут)
- 76% сделок — офф-план
- Самые ходовые зоны: Мадинат Аль Матаар (Dubai South), JVC, DLRC
Виллы и таунхаусы · январь–август 2026
- 8 705 сделок
- Медиана — AED 3,25 млн
- 74% сделок — офф-план
- DLD регистрирует виллы и таунхаусы одним типом «Villa»
- Крупнейшие объёмы — новые коммьюнити Dubailand
Выгрузка DLD от 1 сентября 2026. Цену за фут у вилл не приводим: площадь виллы в реестре — это участок.
Те же цены в рублях и метрах
Дубай считает в квадратных футах и дирхамах. В привычных величинах медиана рынка за январь–август 2026 — это 427 450 ₽ за квадратный метр (18 489 AED/м²), медианная сделка — около 28,5 млн рублей, медианная площадь — 71,5 м². Курс ЦБ РФ 23,12 ₽ за дирхам на 25.09.2026; дирхам привязан к доллару, поэтому в рублях цена двигается вместе с курсом рубля, а не с рынком Дубая.
Полная разбивка по типам квартир с ценами в рублях и за квадратный метр — в разборе сколько стоит квадратный метр в Дубае.
Цены по районам
Доступные районы дают самую высокую доходность; премиум — престиж и рост цены.
| Район | Цена входа | Доходность |
|---|---|---|
| Dubai Marina | от ~AED 720 тыс | 5,5–7,2% |
| Business Bay | от ~AED 690 тыс | 5,5–7% |
| JVC | от ~AED 500 тыс | 7–9% |
| Downtown Dubai | от ~AED 850 тыс | 5–6% |
| Dubai Hills | от ~AED 940 тыс | ~6% |
| Dubai South | от ~AED 450 тыс | 7,5–9,5% |
Почему Дубай
Плюсы
- Доходность 5–9% — высоко по мировым меркам
- Нет налога на недвижимость и доход от аренды
- Freehold для иностранцев, покупка удалённо
- Golden Visa на 10 лет от AED 2 млн
- Глубокий ликвидный рынок; после пика февраля 2026 — коррекция и окно переговоров
Что учесть
- Сервисные сборы AED 12–25/кв.фут в год
- В офф-плане есть риск сроков сдачи
- Цены сильно зависят от района
- В районах с большой стройкой важно выбирать конкретный дом
С чего начинается вход
| Тип | Вход · 2026 | Кому подходит |
|---|---|---|
| Студия | от ~AED 450 тыс | первый вход, максимальная доходность |
| 1 спальня | от ~AED 750 тыс | баланс аренды и ликвидности |
| 2 спальни | от ~AED 1,1 млн | семьи, долгосрочная аренда |
| Таунхаус | от ~AED 1,5 млн | коммьюнити и рост капитала |
| Вилла | от ~AED 1,8 млн | для себя и под Golden Visa |
Как проходит покупка
Шаги сделки
- Подборка под бюджет и цель — 1–2 дня
- Просмотры вживую или по видеосвязи
- Оферта и договор (MOU/SPA), депозит 10%
- NOC застройщика — для вторички
- Регистрация в DLD, титул (Title Deed) на вас
- Удалённо по доверенности — 2–3 недели
Расходы сверх цены
- Сбор DLD — 4% от цены
- Комиссия брокера — 2% (вторичка; в новостройках платит застройщик)
- Trustee-офис и оформление — ~AED 4–6 тыс
- Итого закладывайте ~6–7% сверху
Купить, чтобы сдавать
Годовая аренда даёт 5–9% брутто без налога на доход (по двум реестрам DLD × Ejari: JVC 6,4%, Downtown 5,7%, Business Bay 5,3%); чистая доходность — минус сервисные сборы (AED 12–25/кв.фут в год). Посуточная в туристических районах приносит 10–12% брутто, но после разрешения DET, Tourism Dirham и управления 15–25% честный апсайд к годовой аренде — обычно 1–3 пункта.
Оцените доходность
Валовая оценка по типичной доходности; чистая ниже после сервисных сборов (AED 12–25/кв.фут).
Частые вопросы покупателей — по страницам
Частые вопросы
Выгодно ли покупать недвижимость в Дубае в 2026?
Да: доходность аренды 5–9% годовых, нет налога на доход и на недвижимость; после пика февраля 2026 цены корректируются — окно для входа. Доступные районы (JVC, Dubai South) — в верхней части доходности, премиум (Downtown, Marina) — рост капитала.
Могут ли иностранцы и россияне владеть недвижимостью в Дубае?
Да, в зонах freehold — в полную собственность, бессрочно, с покупкой удалённо по доверенности. ВНЖ не требуется.
Сколько стоит недвижимость в Дубае?
Студии — от ~AED 450–500 тыс, квартиры 1–2 спальни — AED 0,75–2,5 млн, виллы — от ~AED 1,8 млн. Средняя цена ~AED 1 720 за кв. фут (2026).
Какие налоги на недвижимость в Дубае?
Нет ежегодного налога на недвижимость, нет налога на прирост капитала и на доход от аренды. Разовый сбор DLD — 4% от цены.
Дают ли визу при покупке?
Покупка от AED 2 млн даёт 10-летнюю Golden Visa, дешевле — продлеваемую 2-летнюю визу собственника.
Какие районы дают максимальную доходность?
JVC и Dubai South — 7–9% брутто; из бюджетных зон Dubailand — Arjan, Majan и DLRC (7–9% при входе от AED 400–600 тыс). Премиум — Downtown — 5–6%: там ставка на рост капитала, а не на аренду.
Можно ли купить удалённо, не прилетая в Дубай?
Да — по доверенности, полностью удалённо за 2–3 недели: подборка и просмотры по видео, договор, регистрация в DLD и титул на ваше имя. Способ оплаты подбирается под вашу ситуацию — это часть нашей работы.
Что выбрать: новостройку или вторичку?
Офф-план — беспроцентная рассрочка от застройщика и цены ранних фаз, но доход начнётся после сдачи. Вторичка — аренда с первого дня и возможность торга; сверху закладывайте ~6–7% расходов. До AED 1 млн выбор шире в офф-плане.
Можно ли купить недвижимость в Дубае без посредников?
Да — новостройку можно купить напрямую в офисе застройщика. Нюанс: цена будет той же, потому что комиссию брокеру на новостройках платит застройщик, а не вы. Брокер бесплатно для вас сравнивает проекты между застройщиками, договаривается об условиях и ведёт сделку; напрямую вы увидите каталог только одного девелопера. На вторичке продавца-собственника без агента найти сложнее, а проверку юнита всё равно нужно делать.
Какая доходность у недвижимости в Дубае в 2026?
Валовая доходность аренды — 5–9% годовых. По районам из таблицы выше: JVC 7–9%, Dubai South 7,5–9,5%, Dubai Marina 5,5–7,2%, Downtown 5–6%. Налога на арендный доход в ОАЭ нет.
Подберём недвижимость под вашу цель
Оставьте контакты — пришлём актуальную подборку с расчётом доходности. Бесплатно, отвечаем в течение часа.