Купить землю в Дубае
За январь–сентябрь 2026 года в Земельном департаменте Дубая зарегистрировано 9 648 сделок с участками — это 7,9% всех сделок с недвижимостью в городе на сумму AED 135,7 млрд. Медианный участок ушёл за AED 6,91 млн при площади 504 м². Ниже — сколько земля стоит по районам, чем жилые участки отличаются от коммерческих и что нужно знать иностранному покупателю.
Сколько стоит земля в Дубае
Зарегистрированные сделки DLD с землёй, январь–сентябрь 2026, наша агрегация. 1 USD ≈ AED 3,67.
За сколько земля реально продавалась
Медианная зарегистрированная цена и медианная площадь участка по восьми самым активным зонам. Это цены, записанные Земельным департаментом Дубая, — столько заплатили покупатели, а не столько просили продавцы.
| Зона | Медиана | Участок | Сделок |
|---|---|---|---|
| Al Yelayiss 5 | AED 7,85 млн | 462 м² | 929 |
| Al Hebiah Fifth | AED 2,85 млн | 144 м² | 795 |
| Madinat Hind 4 | AED 1,70 млн | 174 м² | 791 |
| Me'Aisem Second | AED 15,83 млн | 815 м² | 620 |
| Al Yufrah 1 | AED 7,31 млн | 400 м² | 481 |
| Jabal Ali First | AED 646 тыс | 62 м² | 408 |
| Me'Aisem First | AED 12,38 млн | 570 м² | 394 |
| Al Yelayiss 1 | AED 3,04 млн | 144 м² | 348 |
По всем 9 648 регистрациям медиана выходит 1 504 AED за квадратный фут земли, и 89% участков — фрихолд. Обратите внимание, насколько расходятся зоны: в Jabal Ali First медиана — AED 646 тыс (62 м²), потому что сами участки там маленькие, а в Me'Aisem Second — AED 15,83 млн за 815 м². Сравнивать нужно цену за фут, а не итоговую сумму.
Внутри одной цифры — два разных рынка
9 648 регистраций делятся почти два к одному: 6 437 жилых участков (медиана AED 5,94 млн, типичный участок 494 м², 1 488 AED/фут²) и 3 211 коммерческих (медиана AED 8,02 млн, 520 м², 1 522 AED/фут²). У коммерческой земли медиана выше, и в этом периоде цена за фут тоже немного выше — так что дело не только в размере участков. Обязательство застройки привязано к бизнес-модели, а не к дому для себя.
Какие бюджеты проходят — все участки
Только жилые участки
Земля — не покупка начального уровня. Лишь 14% регистраций уложились в AED 2 млн, а 61% оказались выше AED 5 млн: медианная сделка с участком примерно в 5,6 раза крупнее медианной сделки с квартирой (AED 1,23 млн). Самая крупная регистрация периода — AED 3,1 млрд.
Цифры — из отдельных сделок, зарегистрированных в Земельном департаменте Дубая за январь–сентябрь 2026, в нашей агрегации. Здесь считаются только участки (тип «Land»); квартиры и виллы исключены, потому что цена земли и цена жилья несопоставимы — их смешение самая частая ошибка в отчётах по рынку Дубая.
Оцените свою доходность
Валовая оценка по типичной доходности 2026 года; сервисные сборы и VAT 5% на аренду — сверху.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить участок в Дубае?
Да, но только внутри зон фрихолда — тех же 60+ районов, где иностранцам разрешено владеть жильём. Собственность регистрируется на ваше имя с выдачей титула DLD; резидентство, спонсор и местный банковский счёт не требуются. За пределами этих зон земля идёт в лизхолд или закреплена за гражданами ОАЭ и стран Залива. В наших данных за янв–сен 2026 фрихолдом были 89% зарегистрированных участков.
Сколько стоит земля в Дубае?
Медианная зарегистрированная сделка за янв–сен 2026 — AED 6,91 млн за участок 504 м², то есть около 1 504 AED за квадратный фут земли. Разброс огромный: 14% сделок уложились в AED 2 млн, а 22% прошли выше AED 15 млн — зона значит гораздо больше, чем общая медиана.
Чем жилой участок отличается от коммерческого?
Назначение фиксируется при регистрации и определяет, что вы вправе построить. Жилые участки (6 437 регистраций, медиана AED 5,94 млн) — под виллы и малоэтажное жильё. Коммерческие (3 211, медиана AED 8,02 млн) имеют более высокую медиану и немного более высокую цену за фут (1 522 против 1 488 AED). Просто построить дом на коммерческом участке нельзя: смена назначения требует согласования и не гарантирована.
Какие расходы сверх цены участка?
Сбор Земельного департамента за перерегистрацию — 4% от цены сделки, плюс сбор офиса-доверителя примерно AED 4 000–4 200 и около AED 580 административных платежей. С учётом комиссии агентства закладывайте 6–8%. Расходы на застройку — проект, разрешения, подключения, стройка — идут отдельно и оказываются заметно крупнее.
Что именно можно построить на участке?
Это задаёт affection plan, выданный на конкретный участок: он фиксирует разрешённое использование, пятно застройки и высотность. Запросите его до сделки — два соседних участка одинаковой площади могут иметь совершенно разные права застройки. Дальше стройку согласовывает муниципалитет Дубая, а в мастер-планируемых сообществах — ещё и мастер-девелопер.
Земля — более выгодная инвестиция, чем квартира?
Это другая инвестиция. Пока участок пустует, он не приносит аренды, поэтому доходности, которая покрывала бы расходы на владение, нет: результат зависит либо от роста самой зоны, либо от того, достроите ли вы объект. Квартира начинает платить с момента передачи ключей. Земля имеет смысл, когда вы собираетесь строить или у вас есть конкретный взгляд на зону, и почти не имеет смысла как пассивная парковка денег.
Все способы купить недвижимость в Дубае
Подберём участок под ваш бюджет и задачу
Назовите назначение — жилой или коммерческий участок — и бюджет: пришлём подходящие лоты, по каждому проверим зону, назначение и основу affection plan. Бесплатно, отвечаем в течение часа.