Купить землю в Дубае
За первое полугодие 2026 года в Земельном департаменте Дубая зарегистрировано 7 044 сделки с участками — это 8,3% всех сделок с недвижимостью в городе на сумму AED 105,3 млрд. Медианный участок ушёл за AED 7,21 млн при площади 546 м². Ниже — сколько земля стоит по районам, чем жилые участки отличаются от коммерческих и что нужно знать иностранному покупателю.
Сколько стоит коммерческая недвижимость в Дубае
Данные по сделкам 2025 — I пол. 2026. 1 USD ≈ AED 3,67 · 1 AED ≈ 21,2 ₽. Источники: DLD, Gulf News, CRC, Bayut.
За сколько земля реально продавалась
Медианная зарегистрированная цена и медианная площадь участка по восьми самым активным зонам. Это цены, записанные Земельным департаментом Дубая, — столько заплатили покупатели, а не столько просили продавцы.
| Зона | Медиана | Участок | Сделок |
|---|---|---|---|
| Al Yelayiss 5 | AED 7,84 млн | 460 м² | 893 |
| Me'Aisem Second | AED 15,83 млн | 817 м² | 582 |
| Madinat Hind 4 | AED 1,72 млн | 174 м² | 537 |
| Al Hebiah Fifth | AED 2,95 млн | 144 м² | 469 |
| Jabal Ali First | AED 641 тыс | 50 м² | 323 |
| Me'Aisem First | AED 12,22 млн | 570 м² | 312 |
| Al Yelayiss 1 | AED 3,04 млн | 144 м² | 221 |
| Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid | AED 22,94 млн | 750 м² | 202 |
По всем 7 044 регистрациям медиана выходит 1 494 AED за квадратный фут земли, и 90% участков — фрихолд. Обратите внимание, насколько расходятся зоны: в Jabal Ali First медиана ниже AED 700 тыс., потому что сами участки там маленькие, а на Palm Jabal Ali она переваливает за AED 30 млн. Сравнивать нужно цену за фут, а не итоговую сумму.
Почему инвесторы переключаются с квартир на офисы
Коммерция зарабатывает больше жилой по всем сегментам: офисы Business Bay дают 7–9% валовых, Grade A в DIFC — 6,5–7,5%, офисы JLT и склады Al Quoz — до 10% против 3,5–5% у вилл на долгосрочной аренде. Драйвер — реальный дефицит Grade A: вакантность в DIFC около нуля, офисы с отделкой до 2 000 фут² уходят на 15–20% дороже shell & core, а башни с LEED-сертификатом сдаются на ~12% дороже.
Новое предложение анонсировано — около 24,2 млн фут² офисов до 2030 года в Business Bay, Meydan, DIFC и JLT, — но с нюансом для покупателя: Business Bay строит на продажу, а DIFC в основном в аренду, поэтому инвестиционный сток Grade A остаётся дефицитным. Сравнить с жилой — в нашем гайде по доходности аренды.
Может ли иностранец купить? Фрихолд-зоны и структуры
Да — иностранцы владеют коммерческой недвижимостью в 100% фрихолде в 60+ зонах, включая Business Bay, JLT, Dubai Marina, Downtown и Dubai Silicon Oasis. В DIFC — собственное право и свой регистратор. Покупать можно на физлицо или на компанию: фризон (например, DMCC), офшор (JAFZA Offshore, RAK ICC) или mainland-компанию.
Разовые расходы: сбор DLD 4% плюс административные и trustee-сборы и ~2% комиссии агента. Ежегодных налогов на владение и арендный доход у физлиц нет — главное отличие от жилой это VAT, о нём ниже.
Как работает VAT 5% при покупке коммерции
В отличие от жилой недвижимости (она освобождена; первая продажа новостройки — по ставке 0% первые 3 года), коммерция облагается VAT 5% — и продажа, и аренда. Механика на вторичке подводит неподготовленных покупателей: покупатель сам платит 5% напрямую в Федеральную налоговую службу (FTA) через портал EmaraTax и получает Payment Transaction Number (PTN). Без этого номера trustee-офис DLD не передаст титул — платёж VAT нужно встроить в сделку до регистрации, а не после.
Хорошая новость: если покупать на компанию с VAT-регистрацией, 5% возмещаются как input tax в ближайшей декларации — для большинства корпоративных покупателей это вопрос кэш-флоу, а не расход. Мы закладываем этот шаг в каждую коммерческую сделку.
Сдача бизнесу: Ejari и индекс RERA
Каждый коммерческий договор аренды обязан быть зарегистрирован в Ejari — незарегистрированный контракт не признаётся, а действующий Ejari — условие выдачи и продления trade license арендатора в DET. Для регистрации нужны договор, титул, trade license обеих сторон и Emirates ID / паспорта.
Рост ставки ограничен индексом RERA Rental Index, который работает и для коммерции (тип «commercial» в калькуляторе DLD): пороги 0/5/10/15/20%, максимум 20%, если текущая ставка более чем на 40% ниже рынка, и письменное уведомление за 90 дней. Споры — в Rental Dispute Centre. Взгляд со стороны арендатора — в гайде по аренде в Дубае.
Внутри одной цифры — два разных рынка
7 044 регистраций делятся почти два к одному: 4 662 жилых участков (медиана AED 6,83 млн, типичный участок 558 м², 1 533 AED/фут²) и 2 382 коммерческих (медиана AED 8,10 млн, 532 м², 1 467 AED/фут²). У коммерческой земли медиана выше, а цена за фут ниже — вы покупаете больше площади, дальше от центра и с обязательством застройки, привязанным к бизнес-модели, а не к дому для себя.
Какие бюджеты проходят — все участки
Только жилые участки
Земля — не покупка начального уровня. Лишь 14% регистраций уложились в AED 2 млн, а 65% оказались выше AED 5 млн: медианная сделка с участком примерно в пять раз крупнее медианной сделки с квартирой. Самая крупная регистрация полугодия — AED 3,1 млрд.
Цифры — из отдельных сделок, зарегистрированных в Земельном департаменте Дубая за январь–июнь 2026, в нашей агрегации. Здесь считаются только участки (тип «Land»); квартиры и виллы исключены, потому что цена земли и цена жилья несопоставимы — их смешение самая частая ошибка в отчётах по рынку Дубая.
Оцените свою доходность
Валовая оценка по типичной доходности 2026 года; сервисные сборы и VAT 5% на аренду — сверху.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить участок в Дубае?
Да, но только внутри зон фрихолда — тех же 60+ районов, где иностранцам разрешено владеть жильём. Собственность регистрируется на ваше имя с выдачей титула DLD; резидентство, спонсор и местный банковский счёт не требуются. За пределами этих зон земля идёт в лизхолд или закреплена за гражданами ОАЭ и стран Залива. В наших данных за 1П 2026 фрихолдом были 90% зарегистрированных участков.
Сколько стоит земля в Дубае?
Медианная зарегистрированная сделка за 1П 2026 — AED 7,21 млн за участок 546 м², то есть около 1 494 AED за квадратный фут земли. Разброс огромный: 14% сделок уложились в AED 2 млн, а 25% прошли выше AED 15 млн — зона значит гораздо больше, чем общая медиана.
Чем жилой участок отличается от коммерческого?
Назначение фиксируется при регистрации и определяет, что вы вправе построить. Жилые участки (4 662 регистраций, медиана AED 6,83 млн) — под виллы и малоэтажное жильё. Коммерческие (2 382, медиана AED 8,10 млн) имеют более высокую медиану, но более низкую цену за фут, потому что они крупнее и дальше от центра. Просто построить дом на коммерческом участке нельзя: смена назначения требует согласования и не гарантирована.
Какие расходы сверх цены участка?
Сбор Земельного департамента за перерегистрацию — 4% от цены сделки, плюс сбор офиса-доверителя примерно AED 4 000–4 200 и около AED 580 административных платежей. С учётом комиссии агентства закладывайте 6–8%. Расходы на застройку — проект, разрешения, подключения, стройка — идут отдельно и оказываются заметно крупнее.
Что именно можно построить на участке?
Это задаёт affection plan, выданный на конкретный участок: он фиксирует разрешённое использование, пятно застройки и высотность. Запросите его до сделки — два соседних участка одинаковой площади могут иметь совершенно разные права застройки. Дальше стройку согласовывает муниципалитет Дубая, а в мастер-планируемых сообществах — ещё и мастер-девелопер.
Земля — более выгодная инвестиция, чем квартира?
Это другая инвестиция. Пока участок пустует, он не приносит аренды, поэтому доходности, которая покрывала бы расходы на владение, нет: результат зависит либо от роста самой зоны, либо от того, достроите ли вы объект. Квартира начинает платить с момента передачи ключей. Земля имеет смысл, когда вы собираетесь строить или у вас есть конкретный взгляд на зону, и почти не имеет смысла как пассивная парковка денег.
Все способы купить недвижимость в Дубае
Подберём коммерческий объект под ваш бюджет
Назовите сегмент — офис, ритейл или склад — и бюджет, и мы пришлём подходящие лоты с реальными цифрами доходности, а также проведём по шагам VAT и Ejari. Бесплатно, отвечаем в течение часа.