Дубай · Районы · Nad Al Sheba Gardens

Виллы и таунхаусы в Nad Al Sheba Gardens

Закрытый анклав Meraas в Nad Al Sheba 1: таунхаусы от ~AED 3,43 млн, виллы от ~AED 5,15 млн, до Dubai Mall ~16 минут. Аренда здесь выросла на 28–34% год к году — рекорд Дубая 2025. Виллы в Nad Al Sheba покупают «на себя» и в долгую.

Смотреть цены

🛡 Лицензия RERA✈️ Удалённая сделка · 2–3 недели⏱ Ответ в течение часа

AED 3,43 млн

таунхаусы от

AED 5,15 млн

виллы от

+28–34%

рост аренды г/г

16 мин

до Downtown Dubai

Обновлено 8 июля 2026

Коротко

Nad Al Sheba Gardens — закрытое малоэтажное комьюнити Meraas из вилл и таунхаусов в Nad Al Sheba 1, примерно в 16 минутах от Downtown. Таунхаусы — от ~AED 3,43 млн, виллы — от ~AED 5,15 млн, средняя зарегистрированная сделка за 12 месяцев — AED 9,47 млн. Валовая доходность скромная — 4,5–6%: это адрес про рост капитала и жизнь «на себя», а рост аренды на 28–34% год к году (рекорд Дубая 2025) — то, что делает математику убедительной.

Источники: DLD, Bayut, Property Finder, Meraas · 2026

О районе

Downtown за 15 минут — но за забором

Nad Al Sheba Gardens — бутиковый вилловый анклав Meraas, запущенный в 2021 году со стороны Meydan / MBR City в Nad Al Sheba 1. Он подчёркнуто тихий: современные виллы на 3–7 спален, таунхаусы и небольшое число участков вокруг клабхауса с волновым бассейном, амфитеатром, общественной фермой и dog park. Выезды — E66 (Al Khail) и E311; метро нет.

Квартир здесь почти нет (только небольшой Ethan Residences), поэтому профиль покупателя узкий и состоятельный: семьи, берущие для себя на AED 4–16 млн, и инвесторы, ставящие на рост капитала. Bayut оценивает цены предложения примерно в ~AED 2 900 за кв.фут по району, при том что готовые виллы первой фазы проходили заметно дешевле — разброс полностью зависит от фазы и отделки. Сравните с соседним Mohammed Bin Rashid City или с ипподромным Meydan.

Nad Al Sheba Gardens

Галерея

Взгляд на Nad Al Sheba Gardens

Виллы

Комьюнити

16 минут до Downtown

Downtown Dubai в 16 минутах от Nad Al Sheba Gardens

Фотографии иллюстрируют тип застройки, а не конкретный лот.

Цены и доходность · 2026

Сколько стоит вилла в Nad Al Sheba в 2026?

Тип	От	Валовая доходность
Таунхаус, 3 спальни	~AED 3,43 млн	5–6%
Таунхаус, 4 спальни	~AED 4,5 млн	5–6%
Вилла, 3 спальни	AED 5,15–6,1 млн	4,5–5,5%
Вилла, 4 спальни	~AED 5,5 млн	4,5–5,5%
Вилла, 5 спален	AED 8–16 млн	4,5–5%
Участок, от 5 000 кв.фут	~AED 2,35 млн	только земля

Виллы на 6–7 спален стартуют примерно от AED 12 млн. Земля торгуется по AED 1 562–2 627 за кв.фут. Средняя зарегистрированная сделка за последние 12 месяцев — AED 9,47 млн (DLD). Данные ориентировочные, зависят от фазы, участка и отделки. Источники: DLD, Bayut, Property Finder.

Аренда и доходность

За сколько сдают в Nad Al Sheba Gardens

Тип	Аренда в год	Валовая доходность
3 спальни	~AED 287 тыс	5–6%
5 спален	~AED 355 тыс	4,5–5%
6 спален	до ~AED 500 тыс	~4,5%

Средний договор по району — около AED 352,5 тыс в год. Но главное здесь — динамика: аренда в Nad Al Sheba дошла до AED 62 за кв.фут, прибавив 28–34% год к году — это самый быстрый рост аренды среди районов Дубая в 2025 году, на 941 зарегистрированном договоре (+23,8%), из которых 60,6% — продления. Арендаторы остаются и платят больше.

Доходность здесь всё равно ниже, чем в Motor City или JVC, — просто потому, что чек в несколько раз выше. Nad Al Sheba берут ради капитала, а не ради денежного потока. Источники: индекс аренды DLD, Bayut, Property Finder.

Фазы и сдача

Что сдаётся в 2026 году?

Фаза	Что это	Статус
MAG 22	Первый вилловый кластер	Завершена
Фазы 1–5 + клабхаус	Виллы, таунхаусы, волновой бассейн, амфитеатр	Стройка / сдача
Фаза 3	Таунхаусы и виллы от ~AED 3,43 млн	Хендовер Q2 2026
Фаза 4	Генподряд заключён в мае 2025 (AED 690 млн)	Строится
Фаза 7	Виллы 3 спальни от ~AED 4,4 млн (2 705–3 291 кв.фут)	В продаже
Фаза 11 — финальная	Запуск в декабре 2025, со своей школой внутри	Заявлена на Q3 2026

Всего в мастер-плане Meraas 14 фаз (генподрядчик — Kier), фазы 6–12 пока в проекте. Стандартный план оплаты — 60/40; Фаза 11 стартовала со схемой 20% на старте и до 20% на хендовере, а завершение уходит в 2028 год — то есть «Q3 2026» для этой фазы это заявленная веха, а не гарантия ключей на руки. Больше половины комьюнити — всё ещё стройплощадка, и именно поэтому готовые виллы идут с премией.

Школы, магазины, дорога

Жизнь в Nad Al Sheba Gardens

Школы. Rashid & Latifa School — в 1,9 км, Bilingual French International School — в 2 км (рейтинг KHDA «Very good»), Lycée Libanais — в 4,7 км. Фаза 11 добавит школу внутри периметра.

Внутри комьюнити. Клабхаус, волновой бассейн, амфитеатр, общественная ферма, dog park и велодорожки — набор рассчитан на семьи, а не на трафик.

Дорога. Nad Al Sheba Mall — ~12 минут; Dubai Mall и Downtown — ~16; аэропорт DXB — ~19; Palm Jumeirah — ~25. Выезды через E66 и E311. Метро нет — это район на две машины.

Время в пути указано вне часа пик и в пробки увеличивается.

Современная вилла в Nad Al Sheba Gardens, Дубай

Современные виллы · иллюстрация

Взгляд инвестора

Подходит ли вам Nad Al Sheba Gardens?

Да, если вы

Семья с бюджетом AED 4–16 млн, которой нужен Downtown за 15 минут, но за забором
Ставите на рост капитала: рекордный рост аренды плюс дефицит готовых вилл
Цените низкую плотность — виллы, таунхаусы и участки, без башен
Хотите строить сами: участки от ~AED 2,35 млн (5 000 кв.фут)
Выбираете под школы — три в радиусе 5 км, ещё одна будет внутри

Нет, если вы

Ищете денежный поток — 4,5–6% валовой при очень крупном чеке
Хотите квартиру: их почти нет (только Ethan Residences на 1–2 спальни)
Не готовы жить рядом со стройкой — больше половины фаз ещё строятся
Зависите от метро: станции нет и линии рядом не запланировано
Хотите сдавать уже завтра — значительная часть предложения это офф-план

Нужен рынок вилл побольше и поликвиднее? Посмотрите виллы в Дубае или таунхаусы с более низким порогом входа.

Калькулятор

Оцените свою доходность

Валюта

Бюджет покупки 3,430,000 AED

2,35 млн16 млн AED

Валовая оценка по типичной доходности Nad Al Sheba Gardens; чистая ниже после сервисных сборов. Реальная аренда зависит от фазы и участка.

Аренда в месяц—

Доход в год—

Валовая доходность—

Окупаемость—

Получите объекты в Nad Al Sheba Gardens под эти параметры

Подборка с расчётом доходности — в ваш WhatsApp в течение часа.

FAQ

Частые вопросы

Сколько стоит вилла в Nad Al Sheba Gardens?

Виллы начинаются с AED 5,15–6,1 млн за 3 спальни и доходят до AED 16 млн за 5. Таунхаусы стартуют примерно от AED 3,43 млн. Средняя зарегистрированная сделка за последние 12 месяцев — AED 9,47 млн (DLD).

Какая аренда и доходность в Nad Al Sheba Gardens?

Вилла на 3 спальни сдаётся примерно за AED 287 тыс в год, на 5 спален — около AED 355 тыс. Аренда выросла на 28–34% год к году — это самый быстрый рост среди районов Дубая в 2025 году. Валовая доходность — 4,5–6%.

Что сдаётся в Nad Al Sheba Gardens в 2026 году?

Фаза 3 передаётся во втором квартале 2026 года. Фаза 11 — финальная, со своей школой внутри комьюнити — заявлена на третий квартал 2026 года, при этом её план оплаты рассчитан до хендовера в 2028 году.

Далеко ли до Downtown и есть ли метро?

До Dubai Mall и Downtown примерно 16 минут, до аэропорта DXB — около 19. Станции метро в Nad Al Sheba Gardens нет — это район с зависимостью от автомобиля.

Начнём

Найдите свой дом в Nad Al Sheba Gardens

Оставьте контакты — пришлём актуальные предложения с расчётом доходности, по фазам. Бесплатно; отвечаем в течение часа.