Golden Visa de Dubaï par l’immobilier
Le seuil est de AED 2 millions — environ 500 000 €. Ce que personne ne dit : sur les 86 946 ventes d’appartements enregistrées au Dubai Land Department entre janvier et août 2026, seules 26 % atteignent ce montant. Voici, quartier par quartier, où la médiane des transactions franchit le seuil et où elle ne le franchit pas.
Le Golden Visa des Émirats par l’immobilier s’obtient à partir de AED 2 millions de valeur de bien — environ 500 000 € — pour 10 ans renouvelables, sans obligation de séjour continu. Le registre du DLD montre à quel point ce seuil est haut pour le marché réel : de janvier à août 2026, 22 641 ventes d’appartements sur 86 946 l’atteignent, soit 26 %. La médiane du marché est à AED 1 232 198 — bien en dessous. Côté villas, l’inverse : médiane AED 3,25M, la majorité des transactions franchit le seuil. Concrètement, un studio à JVC ou à Dubai South n’ouvre pas de Golden Visa ; un deux-pièces à Business Bay, Dubai Marina ou Creek Harbour, oui.
Ce que AED 2M représente vraiment sur le marché de Dubaï
Le chiffre de AED 2 millions circule partout, rarement avec un ordre de grandeur. Le registre du Dubai Land Department en donne un, précis : sur les 86 946 ventes d’appartements enregistrées entre janvier et août 2026, 3,4 % sont sous AED 500k, 33,8 % entre 500k et 1M, 36,7 % entre 1M et 2M — soit près de trois quarts du marché sous le seuil. Au-dessus : 14,4 % entre 2 et 3M, 7,8 % entre 3 et 5M, 2,7 % entre 5 et 10M et 1,1 % au-delà de 10M. Le Golden Visa n’est donc pas le régime par défaut de l’acheteur à Dubaï : c’est le quart supérieur du marché.
La conséquence pratique est un arbitrage, pas une fatalité. Le seuil s’apprécie sur la valeur cumulée des biens détenus, ce qui laisse trois voies : un seul bien à AED 2M dans un quartier dont la médiane est déjà au-dessus (Business Bay 2,13M, Dubai Marina 2,10M, Dubai Hills 2,40M, Creek Harbour 2,99M, Downtown 3,00M) ; deux biens plus petits dans le mid-market, additionnés ; ou une villa, dont la médiane à AED 3,25M franchit le seuil d’office. Nous chiffrons les trois scénarios sur les prix réellement enregistrés, pas sur les prix d’affiche — l’écart entre les deux atteint des multiples sur les moyennes.
Où la médiane des ventes franchit AED 2M — et où elle ne la franchit pas
Médianes des ventes d’appartements réellement enregistrées au Dubai Land Department, janvier–août 2026. « Franchit le seuil » se lit sur la médiane du quartier : dans un quartier marqué « non », un bien plus grand ou deux biens cumulés peuvent tout de même atteindre AED 2M.
| Quartier | Ventes enreg. | Médiane DLD | ≈ en euros | Seuil AED 2M |
|---|---|---|---|---|
| Marsa Dubai (Marina, neuf) | 322 | AED 7,87M | ≈ 1,97 M€ | oui |
| Palm Jumeirah | 645 | AED 6,00M | ≈ 1,50 M€ | oui |
| Downtown (zone Burj Khalifa) | 1 234 | AED 3,00M | ≈ 750 000 € | oui |
| Dubai Creek Harbour (Al Khairan 1) | 1 631 | AED 2,99M | ≈ 749 000 € | oui |
| Palm Deira (Dubai Islands) | 3 168 | AED 2,87M | ≈ 718 000 € | oui |
| Dubai Hills / MBR City | 733 | AED 2,40M | ≈ 600 000 € | oui |
| Dubai Maritime City | 854 | AED 2,20M | ≈ 550 000 € | oui |
| Business Bay | 3 218 | AED 2,13M | ≈ 533 000 € | oui |
| Dubai Marina | 1 200 | AED 2,10M | ≈ 525 000 € | oui |
| Al Furjan | 966 | AED 1,46M | ≈ 365 000 € | non — à cumuler |
| JLT — Jumeirah Lakes Towers | 913 | AED 1,41M | ≈ 351 000 € | non — à cumuler |
| JVT — Jumeirah Village Triangle | 1 885 | AED 1,15M | ≈ 287 000 € | non — à cumuler |
| JVC — Jumeirah Village Circle | 6 402 | AED 1,01M | ≈ 252 000 € | non — à cumuler |
| Arjan | 2 197 | AED 940k | ≈ 235 000 € | non — à cumuler |
| Dubai South (Madinat Al Mataar) | 10 600 | AED 785k | ≈ 196 000 € | non — à cumuler |
| Majan (Dubailand) | 3 393 | AED 723k | ≈ 181 000 € | non — à cumuler |
Source : Dubai Land Department, transactions résidentielles enregistrées (groupe Sales), appartements ≥ AED 100k, janvier–août 2026. Médianes des ventes réelles, pas des prix affichés. Villas, même période : 8 705 ventes, médiane AED 3,25M (≈ 813 000 €) — au-dessus du seuil.
Le visa propriétaire de 2 ans, à partir de AED 750 000
En dessous de AED 2M, il existe une seconde voie, beaucoup moins citée : le visa de résidence propriétaire de 2 ans, ouvert à partir de AED 750 000 de valeur de bien (≈ 187 500 €), renouvelable tant que le bien est détenu. Il ne donne pas les avantages du Golden Visa — durée, parrainage familial élargi, absence de sponsor — mais il donne la résidence, l’Emirates ID et l’accès bancaire local.
Rapporté au registre, ce seuil-là change tout : il place la quasi-totalité du marché à portée. Un studio à Majan (médiane AED 723k) est juste en dessous ; un studio à Dubai South (785k), à Arjan (940k) ou un une-chambre à JVC (1,01M) est au-dessus. C’est le chemin que prennent la plupart de nos clients francophones qui veulent d’abord la résidence, puis montent au Golden Visa lors du deuxième achat.
Une réserve honnête : les conditions exactes (part financée, statut off-plan, attestation du promoteur, NOC bancaire) sont fixées par le DLD et l’ICP et évoluent. Nous les vérifions au dossier, à la date de la transaction — et si votre montage ne passe pas, nous vous le disons avant l’achat, pas après.
Le Golden Visa par l’immobilier, pour qui ?
Pour
- 10 ans renouvelables, sans sponsor et sans obligation de séjour continu
- Parrainage du conjoint, des enfants et, sous conditions, des parents
- Le seuil s’apprécie sur la valeur cumulée : deux biens peuvent suffire
- 0 % d’impôt sur le revenu et sur les loyers aux Émirats
À savoir
- AED 2M, c’est le quart supérieur du marché : 74 % des ventes n’y arrivent pas
- Un visa n’est pas une résidence fiscale : celle-ci se prouve autrement
- Conditions (crédit, off-plan, NOC) fixées par le DLD et l’ICP, et révisables
- Le bien doit rester détenu — une revente peut remettre le visa en cause
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Estimez votre rendement
Estimation brute fondée sur les rendements types à Dubaï ; le net est inférieur après charges (AED 12–25 le pied carré et par an). Les loyers réels varient.
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Vos questions
Quel est le montant minimum pour le Golden Visa à Dubaï ?
AED 2 millions de valeur de bien — environ 500 000 € — pour un visa de 10 ans renouvelable. Le montant s’apprécie sur la valeur cumulée des biens détenus : deux appartements à AED 1M chacun comptent comme un seul actif de AED 2M. En dessous, un visa propriétaire de 2 ans existe à partir de AED 750 000.
Combien de ventes atteignent réellement ce seuil ?
26 %. Sur les 86 946 ventes d’appartements enregistrées au Dubai Land Department entre janvier et août 2026, 22 641 se situent à AED 2M ou plus. La médiane du marché est à AED 1 232 198 — soit 40 % sous le seuil. Pour les villas c’est l’inverse : médiane AED 3,25M sur 8 705 ventes.
Faut-il vivre à Dubaï pour conserver le Golden Visa ?
Non. Contrairement au visa de résidence classique, qui s’annule après une absence prolongée des Émirats, le Golden Visa n’impose pas de séjour minimum continu. Attention à ne pas confondre visa et résidence fiscale : cette dernière obéit à d’autres critères, et un résident fiscal français reste imposable en France sur ses revenus mondiaux.
L’achat à crédit ou sur plan ouvre-t-il droit au Golden Visa ?
Oui dans les deux cas, sous conditions : l’off-plan doit émaner d’un promoteur agréé, et l’achat financé demande une attestation de la banque (NOC) plus, selon les cas, un minimum déjà réglé. Ces règles sont fixées par le DLD et l’ICP et évoluent — nous les vérifions à la date de votre transaction avant de vous engager.
Quels quartiers permettent d’atteindre AED 2M sans trop dépasser ?
Ceux dont la médiane enregistrée est juste au-dessus du seuil : Dubai Marina (AED 2,10M), Business Bay (2,13M), Dubai Maritime City (2,20M) et Dubai Hills / MBR City (2,40M). Au-delà, Creek Harbour (2,99M) et Downtown (3,00M) font passer le ticket à 750 000 € environ.
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