Golden Visa de Dubaï par l’immobilier
Le seuil est de AED 2 millions — environ 500 000 €. Ce que personne ne dit : sur les 95 878 ventes d’appartements enregistrées au Dubai Land Department entre janvier et septembre 2026, seules 26 % atteignent ce montant. Voici, quartier par quartier, où la médiane des transactions franchit le seuil et où elle ne le franchit pas.
Le Golden Visa des Émirats par l’immobilier s’obtient à partir de AED 2 millions de valeur de bien — environ 500 000 € — pour 10 ans renouvelables, sans obligation de séjour continu. Le registre du DLD montre à quel point ce seuil est haut pour le marché réel : de janvier à septembre 2026, 24 807 ventes d’appartements sur 95 878 l’atteignent, soit 26 %. La médiane du marché est à AED 1 225 000 — bien en dessous. Côté villas, l’inverse : médiane AED 3,25M, la majorité des transactions franchit le seuil. Concrètement, un studio à JVC ou à Dubai South n’ouvre pas de Golden Visa ; un appartement au niveau de la médiane à Business Bay, Dubai Marina ou Creek Harbour, oui.
Ce que AED 2M représente vraiment sur le marché de Dubaï
Le chiffre de AED 2 millions circule partout, rarement avec un ordre de grandeur. Le registre du Dubai Land Department en donne un, précis : sur les 95 878 ventes d’appartements enregistrées entre janvier et septembre 2026, 3,5 % sont sous AED 500k, 34,1 % entre 500k et 1M, 36,5 % entre 1M et 2M — soit près de trois quarts du marché sous le seuil. Au-dessus : 14,4 % entre 2 et 3M, 7,7 % entre 3 et 5M, 2,6 % entre 5 et 10M et 1,1 % au-delà de 10M. Le Golden Visa n’est donc pas le régime par défaut de l’acheteur à Dubaï : c’est le quart supérieur du marché.
La conséquence pratique est un arbitrage, pas une fatalité. Le seuil s’apprécie sur la valeur cumulée des biens détenus, ce qui laisse trois voies : un seul bien à AED 2M dans un quartier dont la médiane est déjà au-dessus (Business Bay 2,08M, Dubai Marina 2,15M, Dubai Hills 2,43M, Creek Harbour 2,96M, Downtown 3,00M) ; deux biens plus petits dans le mid-market, additionnés ; ou une villa, dont la médiane à AED 3,25M franchit le seuil d’office. Nous chiffrons les trois scénarios sur les prix réellement enregistrés, pas sur les prix d’affiche — l’écart entre les deux atteint des multiples sur les moyennes.
Où la médiane des ventes franchit AED 2M — et où elle ne la franchit pas
Médianes des ventes d’appartements réellement enregistrées au Dubai Land Department, janvier–septembre 2026. « Franchit le seuil » se lit sur la médiane du quartier : dans un quartier marqué « non », un bien plus grand ou deux biens cumulés peuvent tout de même atteindre AED 2M.
| Quartier | Ventes enreg. | Médiane DLD | ≈ en euros | Seuil AED 2M |
|---|---|---|---|---|
| Marsa Dubai (front de mer : Dubai Harbour, JBR — neuf) | 329 | AED 7,86M | ≈ 1,97 M€ | oui |
| Palm Jumeirah | 706 | AED 5,99M | ≈ 1,50 M€ | oui |
| Downtown (zone Burj Khalifa) | 1 379 | AED 3,00M | ≈ 750 000 € | oui |
| Dubai Creek Harbour (Al Khairan 1) | 1 923 | AED 2,96M | ≈ 739 000 € | oui |
| Palm Deira (Dubai Islands) | 3 289 | AED 2,86M | ≈ 716 000 € | oui |
| Dubai Hills / MBR City | 800 | AED 2,43M | ≈ 607 000 € | oui |
| Dubai Maritime City | 945 | AED 2,26M | ≈ 565 000 € | oui |
| Dubai Marina | 1 336 | AED 2,15M | ≈ 538 000 € | oui |
| Business Bay | 3 539 | AED 2,08M | ≈ 520 000 € | oui |
| Al Furjan | 1 051 | AED 1,46M | ≈ 365 000 € | non — à cumuler |
| JLT — Jumeirah Lakes Towers | 1 000 | AED 1,41M | ≈ 353 000 € | non — à cumuler |
| JVT — Jumeirah Village Triangle | 2 022 | AED 1,15M | ≈ 287 000 € | non — à cumuler |
| JVC — Jumeirah Village Circle | 7 171 | AED 1,00M | ≈ 250 000 € | non — à cumuler |
| Arjan | 2 414 | AED 940k | ≈ 235 000 € | non — à cumuler |
| Dubai South (Madinat Al Mataar) | 11 272 | AED 772k | ≈ 193 000 € | non — à cumuler |
| Majan (Dubailand) | 3 915 | AED 721k | ≈ 180 000 € | non — à cumuler |
Source : Dubai Land Department, transactions résidentielles enregistrées (groupe Sales), appartements ≥ AED 100k, janvier–septembre 2026. Médianes des ventes réelles, pas des prix affichés. Villas, même période : 9 481 ventes, médiane AED 3,25M (≈ 813 000 €) — au-dessus du seuil.
Le visa propriétaire de 2 ans, sans montant minimum
En dessous de AED 2M, il existe une seconde voie, beaucoup moins citée : le visa de résidence propriétaire de 2 ans, renouvelable tant que le bien est détenu. Depuis 2026, l’ancien seuil de AED 750 000 est supprimé : un propriétaire unique y a droit avec n’importe quel bien résidentiel prêt (livré), sans valeur minimum ; en copropriété, chaque copropriétaire doit détenir une part d’au moins AED 400 000 (≈ 100 000 €). Il ne donne pas les avantages du Golden Visa — durée, parrainage familial élargi, absence de sponsor — mais il donne la résidence, l’Emirates ID et l’accès bancaire local.
Rapporté au registre, cette règle change tout : elle place tout le marché livré à portée. Un studio prêt ouvre le visa quel que soit son prix ; un achat sur plan, en revanche, n’ouvre aucun visa avant la remise des clés — à Dubai South, par exemple, 100 % des ventes d’appartements de 2026 sont sur plan. C’est le chemin que prennent la plupart de nos clients francophones qui veulent d’abord la résidence, puis montent au Golden Visa lors du deuxième achat.
Une réserve honnête : les conditions exactes (part financée, statut off-plan, attestation du promoteur, NOC bancaire) sont fixées par le DLD et l’ICP et évoluent. Nous les vérifions au dossier, à la date de la transaction — et si votre montage ne passe pas, nous vous le disons avant l’achat, pas après.
Le Golden Visa par l’immobilier, pour qui ?
Pour
- 10 ans renouvelables, sans sponsor et sans obligation de séjour continu
- Parrainage du conjoint, des enfants et, sous conditions, des parents
- Le seuil s’apprécie sur la valeur cumulée : deux biens peuvent suffire
- 0 % d’impôt sur le revenu et sur les loyers aux Émirats
À savoir
- AED 2M, c’est le quart supérieur du marché : 74 % des ventes n’y arrivent pas
- Un visa n’est pas une résidence fiscale : celle-ci se prouve autrement
- Conditions (crédit, off-plan, NOC) fixées par le DLD et l’ICP, et révisables
- Le bien doit rester détenu — une revente peut remettre le visa en cause
Une agence RERA, un achat sans venir sur place
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Estimation brute fondée sur les rendements types à Dubaï ; le net est inférieur après charges (AED 12–25 le pied carré et par an). Les loyers réels varient.
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Vos questions
Quel est le montant minimum pour le Golden Visa à Dubaï ?
AED 2 millions de valeur de bien — environ 500 000 € — pour un visa de 10 ans renouvelable. Le montant s’apprécie sur la valeur cumulée des biens détenus : deux appartements à AED 1M chacun comptent comme un seul actif de AED 2M. En dessous, un visa propriétaire de 2 ans s’obtient sans montant minimum depuis 2026, avec n’importe quel bien prêt (livré) ; en copropriété, la part de chacun doit atteindre AED 400 000.
Combien de ventes atteignent réellement ce seuil ?
26 %. Sur les 95 878 ventes d’appartements enregistrées au Dubai Land Department entre janvier et septembre 2026, 24 807 se situent à AED 2M ou plus. La médiane du marché est à AED 1 225 000 — soit 39 % sous le seuil. Pour les villas c’est l’inverse : médiane AED 3,25M sur 9 481 ventes.
Faut-il vivre à Dubaï pour conserver le Golden Visa ?
Non. Contrairement au visa de résidence classique, qui s’annule après une absence prolongée des Émirats, le Golden Visa n’impose pas de séjour minimum continu. Attention à ne pas confondre visa et résidence fiscale : cette dernière obéit à d’autres critères, et un résident fiscal français reste imposable en France sur ses revenus mondiaux.
L’achat à crédit ou sur plan ouvre-t-il droit au Golden Visa ?
Oui dans les deux cas, sous conditions : l’off-plan doit émaner d’un promoteur agréé ; l’achat financé, lui, est admis depuis janvier 2025 sans minimum déjà remboursé — on se qualifie sur le prix d’achat (AED 2M+), avec une attestation (NOC) de la banque indiquant les montants payés et restant dus. Ces règles sont fixées par le DLD et l’ICP et évoluent — nous les vérifions à la date de votre transaction avant de vous engager.
Quels quartiers permettent d’atteindre AED 2M sans trop dépasser ?
Ceux dont la médiane enregistrée est juste au-dessus du seuil : Dubai Marina (AED 2,10M), Business Bay (2,13M), Dubai Maritime City (2,20M) et Dubai Hills / MBR City (2,40M). Au-delà, Creek Harbour (2,99M) et Downtown (3,00M) font passer le ticket à 750 000 € environ.
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