Marché immobilier de Dubaï en 2026
De janvier à septembre 2026, le Dubai Land Department a enregistré 95 878 ventes d’appartements pour AED 175,4 milliards. La médiane est passée de AED 1,39M en janvier à AED 1,17M en septembre — soit −16 %. Mais le prix au pied carré n’a reculé que de 6 %. Les deux chiffres ne disent pas la même chose, et c’est tout le sujet.
Le marché de Dubaï n’a pas baissé de 16 % en 2026 — il a en bonne partie changé de composition. Sur les 95 878 ventes d’appartements enregistrées au DLD entre janvier et septembre, la médiane est passée de AED 1 390 912 à AED 1 170 450, mais le prix médian au pied carré n’est descendu que de AED 1 771 à 1 659, et la surface médiane de 821 à 753 pi². Autrement dit : les acheteurs achètent plus petit, et le prix au mètre ne recule que modérément. L’off-plan reste dominant à 76 % des ventes, avec une prime de 26 % au pied carré sur le livré (AED 1 769 contre 1 400). Côté villas : 9 481 ventes, médiane AED 3,25M.
Pourquoi la médiane baisse plus vite que le prix au mètre
Une médiane de transactions mesure le bien médian vendu, pas le prix du marché. Si la moitié des acheteurs se déplace du deux-chambres vers le studio, la médiane chute sans qu’aucun prix n’ait bougé. C’est en bonne partie ce que montre le registre en 2026 : la surface médiane des appartements vendus passe de 821 pi² en janvier à 753 en septembre — 8 % de moins — tandis que le prix médian au pied carré ne recule que de 6 %. Le marché ne s’effondre pas ; il se déplace vers l’entrée de gamme, poussé par les livraisons massives d’off-plan à Dubai South, City of Arabia, Majan et Dubailand.
Deux chiffres complètent le tableau. Le volume reste élevé et régulier : entre 8 451 et 12 703 ventes par mois, sans mois de rupture — août, mois de creux estival traditionnel, enregistre encore 9 481 ventes, et septembre 8 731. Et la prime de l’off-plan reste forte : AED 1 769 le pied carré contre 1 400 pour un bien livré, soit 26 % d’écart. Un acheteur qui compare un projet neuf à une revente compare deux marchés différents ; l’écart n’est pas une erreur de prix, c’est le coût du plan de paiement et du neuf.
Les neuf premiers mois de 2026, ligne par ligne
Ventes d’appartements enregistrées au Dubai Land Department, mois par mois. La colonne « surface médiane » explique une bonne partie de la baisse de la médiane de prix — c’est surtout le format du bien qui change, plus que le prix du mètre.
| Mois 2026 | Ventes | Médiane | AED / pi² | Surface médiane | Off-plan |
|---|---|---|---|---|---|
| Janvier | 12 252 | AED 1 390 912 | 1 771 | 821 pi² | 73 % |
| Février | 12 703 | AED 1 382 566 | 1 738 | 813 pi² | 70 % |
| Mars | 10 501 | AED 1 378 000 | 1 741 | 804 pi² | 78 % |
| Avril | 11 166 | AED 1 460 000 | 1 826 | 808 pi² | 80 % |
| Mai | 8 451 | AED 1 087 969 | 1 633 | 732 pi² | 78 % |
| Juin | 11 121 | AED 1 062 115 | 1 703 | 711 pi² | 79 % |
| Juillet | 11 472 | AED 1 002 900 | 1 700 | 689 pi² | 77 % |
| Août | 9 481 | AED 1 100 000 | 1 702 | 729 pi² | 75 % |
| Septembre | 8 731 | AED 1 170 450 | 1 659 | 753 pi² | 72 % |
| Janv.–sept. | 95 878 | AED 1 225 000 | 1 712 | 768 pi² | 76 % |
Source : Dubai Land Department, transactions résidentielles enregistrées (groupe Sales uniquement — les hypothèques et donations sont exclues), appartements ≥ AED 100k, dédoublonnées par numéro de transaction. Volume total janvier–septembre 2026 : AED 175 368 596 461. Villas sur la même période : 9 481 ventes, AED 37,5 Md, médiane AED 3 250 000, 1 751 AED/pi² de terrain, 73 % d’off-plan. Août a été recompté pour inclure les enregistrements tardifs du 31 août (9 481 ventes au lieu de 9 280) ; septembre peut encore être légèrement révisé.
Qui achète quoi : la répartition par tranche de prix
La distribution des 95 878 ventes explique beaucoup de choses d’un coup. 3,5 % sous AED 500 000, 34,1 % entre 500 000 et 1M, 36,5 % entre 1 et 2M : soit près de trois quarts du marché sous AED 2 millions. Au-dessus : 14,4 % entre 2 et 3M, 7,7 % entre 3 et 5M, 2,6 % entre 5 et 10M, 1,1 % au-delà de 10M.
Deux conséquences directes. D’abord, le seuil du Golden Visa à AED 2M ne concerne que le quart supérieur du marché — un point rarement dit dans les brochures. Ensuite, le cœur du volume est dans les studios et les une-chambre : 29 527 studios (médiane AED 673 000) et 38 737 une-chambre (médiane AED 1 247 079) contre 21 708 deux-chambres et 5 201 trois-chambres. Le marché de Dubaï, en volume, est un marché de petites surfaces locatives — pas un marché de villas de luxe, même si ce sont elles qu’on met en avant.
Où en est le marché, honnêtement
Pour
- Volume soutenu et régulier : 8 451 à 12 703 ventes par mois, sans rupture
- Prix au pied carré plus résistant que la médiane : −6 % sur neuf mois
- Registre public et vérifiable — chaque chiffre de cette page en vient
- 97,8 % des ventes en freehold : marché ouvert aux étrangers
À savoir
- La médiane baisse (−16 %) : le marché glisse vers les petites surfaces
- 76 % d’off-plan : un pipeline de livraisons lourd à absorber en 2026–2027
- Prime off-plan de 26 % au pied carré — elle se paie à l’entrée
- Une médiane décrit le passé enregistré, pas une prévision
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Estimation brute fondée sur les rendements types à Dubaï ; le net est inférieur après charges (AED 12–25 le pied carré et par an). Les loyers réels varient.
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Vos questions
Le marché immobilier de Dubaï baisse-t-il en 2026 ?
La médiane des ventes a baissé de 16 % entre janvier et septembre 2026 (AED 1,39M → 1,17M), mais le prix médian au pied carré n’a reculé que de 6 % (1 771 → 1 659) et la surface médiane de 8 % (821 → 753 pi²). Le prix au mètre ne baisse donc que modérément : une bonne partie du recul vient de logements plus petits.
Combien de ventes sont enregistrées à Dubaï ?
95 878 ventes d’appartements de janvier à septembre 2026, pour AED 175,4 milliards, plus 9 481 ventes de villas pour AED 37,5 milliards — soit un rythme de 8 500 à 12 700 transactions d’appartements par mois. Août, mois de creux estival, en compte encore 9 481, septembre 8 731.
Faut-il acheter sur plan ou du livré à Dubaï ?
L’off-plan représente 76 % des ventes et se paie AED 1 769 le pied carré contre 1 400 pour du livré — une prime de 26 %. Vous payez le plan de paiement et le neuf ; en échange, votre loyer n’arrive qu’à la livraison. Le livré encaisse dès le premier mois, à un prix d’entrée plus élevé par rapport à sa qualité. Les deux se défendent selon l’horizon.
Quel est le prix moyen d’un appartement à Dubaï ?
Ne raisonnez pas en moyenne : elle est tirée par les ventes exceptionnelles. La médiane des 95 878 ventes enregistrées de janvier à septembre 2026 est de AED 1 225 000 (≈ 306 000 €), pour 768 pi² et 1 712 AED le pied carré. Par typologie : studio AED 673 000, une-chambre 1 247 079, deux-chambres 2 188 729, trois-chambres 3 898 408.
D’où viennent ces chiffres ?
Du registre du Dubai Land Department, retraité par nos soins : transactions résidentielles du groupe « Sales » uniquement (les hypothèques et donations sont exclues — les inclure fausse toutes les médianes), dédoublonnées par numéro de transaction, hors ventes d’appartements sous AED 100 000 et de villas sous AED 300 000. Période : janvier à septembre 2026.
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