Loyers à Dubaï en 2026 : location d’appartement par quartier
Loyer médian de AED 40 000 à AED 175 000 par an (≈ 833 à 3 646 €/mois), d’International City à Palm Jumeirah, d’après les nouveaux baux enregistrés à l’Ejari en septembre 2026 dans 24 quartiers de Dubaï. Croisés avec les ventes du Dubai Land Department de janvier à septembre 2026, ces baux donnent un rendement brut de 3,7 % à 11,4 %. Les loyers affichés sur les portails ne sont pas les loyers signés — ici, seuls comptent les contrats réellement enregistrés.
Un appartement se loue à Dubaï de AED 40 000 par an (≈ 833 €/mois) à International City jusqu’à AED 175 000 (≈ 3 646 €/mois) sur Palm Jumeirah — loyers médians des baux réellement enregistrés à l’Ejari, pas des annonces. Rapportés aux prix d’achat du DLD, ils donnent des rendements bruts de 3,7 % à 11,4 % : les quartiers de travail (Production City 11,0 %, International City 9,3 %, Dubai Sports City 7,5 %) rapportent deux fois plus que les quartiers vitrines (Palm Jumeirah 3,9 %, Creek Harbour 4,4 %). Aux Émirats, ces loyers ne sont pas imposés.
JLT · loyer médian AED 80 000/anComment on lit un loyer à Dubaï sans se tromper
Tout bail résidentiel à Dubaï doit être enregistré à l’Ejari, le registre du RERA. Ce détail administratif est notre matière première : il donne le loyer signé, quartier par quartier, quand les portails ne montrent que le loyer demandé. L’écart n’est pas anecdotique — sur les prix de vente, la moyenne annoncée par les portails dépasse la moyenne enregistrée d’un facteur 3 à 4. Sur les loyers, le mécanisme est le même : les biens chers restent en ligne, les biens au prix du marché partent.
Le tableau ci-dessous croise deux registres officiels sur la même période : les loyers médians des nouveaux baux (Ejari, septembre 2026, de AED 15 000 à 500 000 par an pour écarter le meublé touristique et les erreurs de saisie) et les médianes de vente des biens livrés (DLD, janvier–septembre 2026, groupe Sales uniquement). Seuls les quartiers comptant au moins 60 transactions de chaque côté y figurent — un rendement calculé sur trois ventes ne veut rien dire. C’est pour cela qu’il y a 24 lignes et non cent.
Location longue durée à Dubaï : loyers médians et rendements par quartier
Loyer médian des baux réellement enregistrés rapporté à la médiane des ventes réellement enregistrées. Le rendement est brut : charges de copropriété (AED 12–25 par pi² et par an) et gestion (5–10 % en longue durée) restent à déduire.
| Quartier | Loyer médian / an | ≈ par mois | Médiane d’achat | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|
| Dubai Investment Park 2 | AED 66 000 | ≈ 1 375 € | AED 579 697 | 11,4 % |
| Dubai Production City | AED 66 000 | ≈ 1 375 € | AED 600 000 | 11,0 % |
| International City (phases 2–3) | AED 51 000 | ≈ 1 063 € | AED 492 416 | 10,4 % |
| International City (phase 1) | AED 40 000 | ≈ 833 € | AED 430 000 | 9,3 % |
| Dubai Sports City | AED 50 000 | ≈ 1 042 € | AED 670 000 | 7,5 % |
| Dubai Silicon Oasis | AED 55 000 | ≈ 1 146 € | AED 730 000 | 7,5 % |
| Motor City | AED 80 000 | ≈ 1 667 € | AED 1 150 200 | 7,0 % |
| JVC — Jumeirah Village Circle | AED 64 000 | ≈ 1 333 € | AED 950 000 | 6,7 % |
| JVT — Jumeirah Village Triangle | AED 60 000 | ≈ 1 250 € | AED 901 789 | 6,7 % |
| Dubai South (Madinat Al Mataar) | AED 50 000 | ≈ 1 042 € | AED 743 986 | 6,7 % |
| Arjan | AED 55 000 | ≈ 1 146 € | AED 850 000 | 6,5 % |
| JLT — Jumeirah Lakes Towers | AED 80 000 | ≈ 1 667 € | AED 1 322 500 | 6,0 % |
| Downtown (zone Burj Khalifa) | AED 160 000 | ≈ 3 333 € | AED 2 800 000 | 5,7 % |
| Business Bay | AED 85 000 | ≈ 1 771 € | AED 1 550 000 | 5,5 % |
| MBR City (Sobha Hartland, Meydan One, District One) | AED 70 000 | ≈ 1 458 € | AED 1 320 000 | 5,3 % |
| Town Square | AED 60 000 | ≈ 1 250 € | AED 1 150 000 | 5,2 % |
| Dubai Hills Estate | AED 105 000 | ≈ 2 188 € | AED 2 035 000 | 5,2 % |
| Al Satwa | AED 75 000 | ≈ 1 563 € | AED 1 507 752 | 5,0 % |
| Zaabeel Second | AED 150 000 | ≈ 3 125 € | AED 3 000 000 | 5,0 % |
| Mirdif | AED 66 000 | ≈ 1 375 € | AED 1 415 000 | 4,7 % |
| Dubai Marina, JBR & Dubai Harbour | AED 110 000 | ≈ 2 292 € | AED 2 427 065 | 4,5 % |
| Dubai Creek Harbour | AED 110 000 | ≈ 2 292 € | AED 2 497 576 | 4,4 % |
| Palm Jumeirah | AED 175 000 | ≈ 3 646 € | AED 4 500 000 | 3,9 % |
| Madinat Jumeirah Living (Umm Suqeim 3) | AED 110 000 | ≈ 2 292 € | AED 2 975 000 | 3,7 % |
Sources : Ejari — nouveaux baux résidentiels enregistrés en septembre 2026 (loyers de AED 15 000 à 500 000/an) ; Dubai Land Department — ventes enregistrées de biens livrés, janvier–septembre 2026, groupe Sales uniquement. Quartiers retenus : au moins 60 enregistrements de chaque côté. Les noms officiels du registre sont traduits en noms d’usage (Al Barsha South 4 = JVC, Marsa Dubai = Marina, JBR & Dubai Harbour, Me’Aisem 1 = Production City, Al Merkadh = MBR City).
Location saisonnière : 10–12 % bruts, et ce qu’on oublie de compter
En location courte durée, les rendements bruts annoncés à Dubaï montent à 10–12 % dans les quartiers touristiques — Marina, JBR, Downtown, Palm. Le chiffre est réel, mais il est brut au sens fort : il faut en retirer la commission de gestion (15–25 % des encaissements), le taux de vacance saisonnier, l’ameublement, les charges d’électricité et d’eau au nom du propriétaire, et la licence DET obligatoire pour la location de vacances.
Une fois tout déduit, l’écart réel avec la longue durée se situe le plus souvent entre 1 et 3 points, pour une charge de gestion sans commune mesure. Notre position est simple : la courte durée se défend dans les quartiers à forte saisonnalité touristique et pour un propriétaire qui accepte d’en faire une activité ; ailleurs, un bail longue durée à JVC ou Silicon Oasis produit un net comparable en dormant mieux.
Louer à Dubaï, ce que disent les chiffres
Pour
- Loyers issus du registre Ejari — le montant signé, pas le montant demandé
- Rendements bruts de 6 à 11 % dans le mid-market, deux à trois fois l’Europe
- 0 % d’impôt sur les loyers aux Émirats, pas de taxe foncière annuelle
- Demande locative structurelle : population en croissance, marché de locataires
À savoir
- Le brut n’est pas le net : charges AED 12–25/pi²/an et gestion à déduire
- Les meilleurs rendements sont dans les quartiers les moins prestigieux
- Loyer encaissé souvent en 1 à 4 chèques annuels — trésorerie à anticiper
- Résident fiscal français : les loyers restent à déclarer en France
Une agence RERA, un achat sans venir sur place
Estimez votre rendement
Estimation brute fondée sur les rendements types à Dubaï ; le net est inférieur après charges (AED 12–25 le pied carré et par an). Les loyers réels varient.
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Vos questions
Combien coûte la location d’un appartement à Dubaï ?
De AED 40 000 par an (≈ 833 €/mois) à International City à AED 175 000 (≈ 3 646 €/mois) sur Palm Jumeirah — loyers médians des baux enregistrés à l’Ejari. Les repères du milieu de marché : JVC AED 64 000/an, Arjan 55 000, Dubai South 50 000, Business Bay 85 000, Dubai Marina 110 000, Downtown 160 000.
Quel quartier offre le meilleur rendement locatif ?
Dubai Investment Park 2 à 11,4 % brut, Dubai Production City à 11,0 % et International City à 9,3–10,4 % selon la phase — des quartiers de travail, peu prestigieux, à forte demande locative. Dans le mid-market recherché : JVC et JVT 6,7 %, Arjan 6,5 %, JLT 6,0 %. Le prime plafonne : Marina 4,5 %, Creek Harbour 4,4 %, Palm Jumeirah 3,9 %.
Les loyers sont-ils imposés à Dubaï ?
Non : les Émirats ne prélèvent pas d’impôt sur les revenus locatifs des personnes physiques, ni de taxe foncière annuelle. Une taxe municipale de 5 % du loyer est en revanche facturée au locataire via la facture DEWA. Un résident fiscal français doit malgré tout déclarer ces loyers en France — la convention France–EAU évite la double imposition, pas la déclaration.
Comment fonctionne un bail à Dubaï ?
Le bail est annuel, enregistré à l’Ejari (obligatoire, il conditionne l’ouverture des compteurs DEWA), et le loyer se règle par chèques postdatés — de 1 à 4 chèques, parfois 6 ou 12 sur les biens moins tendus. Le dépôt de garantie est de 5 % pour un bien non meublé, 10 % pour un meublé. Les hausses en cours de bail sont encadrées par l’indice du RERA.
Faut-il viser la location courte durée ?
Elle affiche 10–12 % bruts dans les quartiers touristiques, mais il faut en déduire 15–25 % de gestion, la vacance saisonnière, l’ameublement, les charges au nom du propriétaire et la licence DET. L’écart net avec la longue durée se réduit à 1–3 points. Elle se défend à Marina, JBR, Downtown et Palm ; ailleurs, un bail annuel produit un net comparable pour bien moins de travail.
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