Fiscalité de Dubaï : impôts et frais réels
« Zéro impôt » est vrai — et incomplet. Il n’y a ni impôt sur le revenu, ni taxe foncière, ni impôt sur les loyers aux Émirats. Mais une transaction immobilière coûte 6,1 à 6,4 % du prix en frais, chiffrés ici sur les médianes réelles du registre, et un résident fiscal français reste imposable en France.
Aux Émirats arabes unis : 0 % d’impôt sur le revenu des personnes physiques, 0 % sur les loyers, 0 % sur la plus-value immobilière et aucune taxe foncière annuelle. Ce qui se paie réellement : 4 % de taxe DLD à l’achat, des frais fixes d’enregistrement, environ 2 % de commission d’agence sur la revente (0 % sur le neuf vendu par un promoteur), 5 % de TVA sur les services, et 5 % de taxe municipale sur le loyer, à la charge du locataire. Chiffrés sur les médianes du registre, les frais d’acquisition représentent 6,1 à 6,4 % du prix. Côté sociétés, un impôt de 9 % s’applique depuis 2023 au-delà de AED 375 000 de bénéfice.
Ce qu’une transaction coûte vraiment, en chiffres du registre
Le calcul se fait toujours de la même façon, mais il est rarement présenté sur des prix réels. Nous l’avons donc chiffré sur trois médianes du registre : un une-chambre à JVC (AED 950 000), un deux-chambres à Business Bay (AED 1 555 601) et un appartement de Palm Jumeirah (AED 4 400 000) — les médianes des ventes de biens livrés, janvier–août 2026. Trois postes seulement : la taxe DLD de 4 %, les frais fixes d’enregistrement (AED 4 200 TVA comprise au-dessus de AED 500 000), et la commission d’agence de 2 % lorsqu’il s’agit d’une revente.
Le résultat est remarquablement stable : 6,1 à 6,4 % du prix, quelle que soit la taille du ticket. Sur un projet neuf acheté au promoteur, la commission d’agence disparaît — elle est payée par le promoteur — et le total tombe à 4,3–4,4 %. Après l’achat, il ne reste que les charges de copropriété, décrites sur notre page consacrée au coût de la vie : pas d’impôt annuel, pas de taxe d’habitation, pas de taxe foncière.
Le coût complet d’une acquisition, sur trois prix réels
Calcul sur les médianes des ventes enregistrées au DLD (biens livrés, janvier–août 2026). Colonne « revente » : commission d’agence de 2 % incluse. Sur un achat neuf au promoteur, retirez cette ligne — elle est à sa charge.
| Poste | JVC · AED 950 000 | Business Bay · AED 1 555 601 | Palm Jumeirah · AED 4 400 000 |
|---|---|---|---|
| Taxe DLD 4 % | AED 38 000 | AED 62 224 | AED 176 000 |
| Frais d’enregistrement (fixes) | AED 4 200 | AED 4 200 | AED 4 200 |
| Commission d’agence 2 % (revente) | AED 19 000 | AED 31 112 | AED 88 000 |
| Total à l’achat | AED 61 200 | AED 97 536 | AED 268 200 |
| … en % du prix | 6,4 % | 6,3 % | 6,1 % |
| … ≈ en euros | ≈ 15 300 € | ≈ 24 384 € | ≈ 67 050 € |
| Sur un neuf, sans agence | AED 42 200 · 4,4 % | AED 66 424 · 4,3 % | AED 180 200 · 4,1 % |
| Impôt annuel de détention | 0 | 0 | 0 |
Bases de calcul : médianes des ventes enregistrées de biens livrés, DLD janvier–août 2026, groupe Sales — JVC (Al Barsha South 4) AED 950 000 ; Business Bay AED 1 555 601 ; Palm Jumeirah AED 4 400 000. Taxe DLD 4 % du prix ; frais d’enregistrement AED 4 000 + 5 % de TVA au-dessus de AED 500 000 ; commission d’agence d’usage 2 % à la charge de l’acheteur sur la revente. Barèmes en vigueur en septembre 2026, à confirmer à la date de la transaction.
Créer une société à Dubaï : ce que ça change, et ce que ça ne change pas
Beaucoup d’acheteurs francophones arrivent avec la question de la société avant celle du bien. Les faits, d’abord. Depuis juin 2023, les Émirats appliquent un impôt sur les sociétés de 9 % au-delà de AED 375 000 de bénéfice annuel ; en dessous, le taux est de 0 %. Les sociétés de zone franche conservent un régime à 0 % sur leurs revenus dits « qualifiés », sous conditions strictes de substance et d’activité. La TVA à 5 % s’applique dès le seuil d’enregistrement obligatoire.
Ce que détenir un bien via une société change réellement : la structure de détention, la transmission, et parfois l’accès au financement. Ce qu’elle ne change pas : la fiscalité immobilière émirienne, déjà nulle pour une personne physique — il n’y a pas d’impôt local à optimiser. Et ce qu’elle complique : le Golden Visa par l’immobilier s’apprécie sur un bien détenu en nom propre ; une détention par société demande un montage différent, avec ses propres conditions.
Notre position est claire et limitée : nous ne créons pas de sociétés et nous ne donnons pas de conseil fiscal. Nous travaillons avec votre conseil — avocat, fiscaliste, ou agent de formation agréé aux Émirats — et nous lui fournissons ce dont il a besoin côté immobilier : le titre, la valeur enregistrée, la structure de paiement, les attestations du DLD. Si un montage vous est présenté comme « exonérant » de l’impôt français, faites-le vérifier par un fiscaliste français avant, pas après.
Ce que la convention France–EAU règle — et ce qu’elle ne règle pas
La convention fiscale entre la France et les Émirats évite la double imposition : les revenus immobiliers de source émirienne ne sont pas imposés deux fois. Elle n’exonère pas de déclaration. Tant que vous êtes résident fiscal français, vos revenus mondiaux — loyers de Dubaï compris — doivent figurer dans votre déclaration française, et vos comptes bancaires étrangers doivent être déclarés.
Deux confusions fréquentes méritent d’être levées. Un visa de résidence émirien, Golden Visa inclus, ne fait pas de vous un non-résident fiscal français : la résidence fiscale se détermine sur d’autres critères (foyer, séjour principal, centre des intérêts économiques). Et l’IFI français, s’il vous concerne, porte sur le patrimoine immobilier mondial : un bien à Dubaï y entre. Ce sont des sujets de fiscaliste, pas d’agent immobilier — nous vous fournissons les pièces, pas l’analyse.
La fiscalité de Dubaï, sans raccourci
Pour
- 0 % d’impôt sur le revenu, les loyers et la plus-value immobilière
- Aucune taxe foncière ni taxe d’habitation annuelle
- Frais d’acquisition stables : 6,1–6,4 % en revente, 4,1–4,4 % sur le neuf
- Impôt sur les sociétés à 0 % jusqu’à AED 375 000 de bénéfice
À savoir
- Résident fiscal français : déclaration en France obligatoire, IFI inclus
- 9 % d’impôt sur les sociétés au-delà d’AED 375 000 depuis 2023
- Un visa n’est pas une résidence fiscale — l’amalgame coûte cher
- Barèmes et conditions évoluent : à confirmer à la date de la transaction
Une agence RERA, un achat sans venir sur place
Estimez votre rendement
Estimation brute fondée sur les rendements types à Dubaï ; le net est inférieur après charges (AED 12–25 le pied carré et par an). Les loyers réels varient.
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Vos questions
Y a-t-il des impôts sur l’immobilier à Dubaï ?
Non sur la détention : ni taxe foncière, ni impôt sur les loyers, ni impôt sur la plus-value pour une personne physique. Oui sur la transaction : 4 % de taxe DLD à l’achat plus des frais fixes d’enregistrement, et environ 2 % de commission d’agence sur une revente. Total réel : 6,1 à 6,4 % du prix.
Combien coûtent réellement les frais d’achat ?
Sur les médianes du registre : AED 61 200 pour un bien à AED 950 000 à JVC (6,4 %), AED 97 536 à AED 1 555 601 à Business Bay (6,3 %), AED 268 200 à AED 4 400 000 sur Palm Jumeirah (6,1 %). Sur un projet neuf acheté au promoteur, la commission d’agence disparaît et le total tombe à 4,1–4,4 %.
Faut-il créer une société pour acheter à Dubaï ?
Pas pour des raisons fiscales locales : la fiscalité immobilière émirienne est déjà nulle pour une personne physique, il n’y a rien à optimiser. Une société peut se justifier pour la structure de détention ou la transmission, mais elle complique le Golden Visa par l’immobilier, qui s’apprécie sur un bien détenu en nom propre. C’est une décision de fiscaliste, pas d’agent immobilier.
Qu’est-ce que l’impôt sur les sociétés aux Émirats ?
Depuis juin 2023, le bénéfice des sociétés est imposé à 9 % au-delà de AED 375 000 par an ; en dessous, le taux est de 0 %. Les sociétés de zone franche gardent 0 % sur leurs revenus qualifiés, sous conditions de substance et d’activité. La TVA de 5 % s’applique séparément, dès le seuil d’enregistrement obligatoire.
Un résident français doit-il déclarer un bien à Dubaï ?
Oui. La convention France–EAU évite la double imposition, pas la déclaration : tant que vous êtes résident fiscal français, vos loyers de Dubaï se déclarent en France, vos comptes étrangers aussi, et le bien entre dans l’assiette de l’IFI le cas échéant. Un Golden Visa ne change pas votre résidence fiscale.
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