Villas et appartements à Dubai Hills
Le quartier que choisissent les familles francophones qui viennent pour l’école et le golf. Le registre enregistre 733 ventes d’appartements entre janvier et août 2026, médiane AED 2,4 millions, dont 92 % en off-plan — et un rendement brut de 6,0 %, le meilleur des quartiers premium de Dubaï.
Dubai Hills — que le registre publie sous son nom officiel Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid — affiche une médiane de AED 2 400 000 (≈ 600 000 €) sur 733 ventes d’appartements enregistrées de janvier à août 2026, à 2 421 AED le pied carré. Le quartier se construit encore : 92 % d’off-plan. Son argument chiffré est le rendement — 6,0 % brut, loyer médian AED 100 000 par an (≈ 2 083 €/mois) — soit davantage que Downtown (5,7 %), Business Bay (5,3 %), la Marina (5,2 %) et bien plus que Palm Jumeirah (4,3 %). C’est le seul quartier premium de Dubaï qui tienne à la fois le standing et le rendement.
Le quartier familial qui rend mieux que le prime
Dubai Hills a été conçu comme une ville dans la ville : parcours de golf, parc central, centre commercial, écoles et cliniques sur place, villas et immeubles bas. Ce programme attire précisément le profil qui nous appelle depuis Paris, Bruxelles ou Genève — une famille qui déménage pour trois à cinq ans et choisit le quartier en partant de l’école. Le registre confirme la maturité de la demande locative : AED 100 000 par an de loyer médian sur les nouveaux baux Ejari, deuxième niveau le plus élevé après Downtown, Creek Harbour, la Marina et la Palme.
Le chiffre qui étonne est le rendement : 6,0 % brut, contre 5,7 % au Downtown et 4,3 % sur la Palme. La raison est arithmétique — la médiane d’achat des biens livrés y reste à AED 1 675 000 tandis que le loyer médian atteint 100 000. Autrement dit, Dubai Hills se loue comme du premium et s’achète encore comme du milieu haut de gamme. La contrepartie est le chantier : 92 % des ventes sont en off-plan, avec un pipeline de livraisons à absorber, et une prime au pied carré de 26 % à l’échelle de la ville entre le neuf et le livré.
Dubai Hills face aux autres quartiers familiaux
Médianes des ventes réellement enregistrées au DLD, janvier–août 2026, et loyers médians des nouveaux baux Ejari, pour les quartiers où s’installent les familles.
| Quartier | Ventes | Médiane DLD | AED / pi² | Loyer médian / an | Rendement |
|---|---|---|---|---|---|
| Dubai Hills / MBR City | 733 | AED 2,40M | 2 421 | AED 100 000 | 6,0 % |
| Town Square (Al Yelayiss 2) | 763 | AED 1,51M | 1 667 | AED 65 000 | 4,3 % |
| Al Furjan | 966 | AED 1,46M | 1 354 | — | — |
| Motor City (Al Hebiah 1) | 1 448 | AED 1,30M | 1 658 | AED 82 823 | 7,2 % |
| JVT — Jumeirah Village Triangle | 1 885 | AED 1,15M | 1 671 | AED 61 500 | 6,8 % |
| JVC — Jumeirah Village Circle | 6 402 | AED 1,01M | 1 463 | AED 61 000 | 6,4 % |
| Arjan (Al Barsha South 3) | 2 197 | AED 940k | 1 593 | AED 55 000 | 6,5 % |
| Dubai Sports City (Al Hebiah 4) | 1 669 | AED 895k | 1 307 | AED 52 000 | 7,7 % |
Source : Dubai Land Department, ventes d’appartements enregistrées (groupe Sales, ≥ AED 100k), janvier–août 2026 ; rendements bruts calculés sur les biens livrés face aux loyers médians des nouveaux baux Ejari d’août 2026, quartiers retenus à partir de 60 enregistrements de chaque côté. Les noms officiels du registre sont donnés entre parenthèses — c’est sous ces noms que les transactions sont publiées.
Dubai Hills, pour qui ?
Pour
- 6,0 % brut : le meilleur rendement des quartiers premium de Dubaï
- Médiane à AED 2,40M — au-dessus du seuil du Golden Visa
- Écoles, parc, golf et centre commercial sur place : conçu pour les familles
- Charges de villa très basses en communauté : AED 2 à 6 par pi² et par an
À savoir
- 92 % d’off-plan : beaucoup de chantier et un pipeline à absorber
- Prime du neuf : 26 % de plus au pied carré qu’un bien livré, à l’échelle de la ville
- Éloigné du métro — la voiture est indispensable, souvent deux
- Ticket d’entrée nettement au-dessus de JVC, Arjan ou Sports City
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Estimation brute fondée sur les rendements types à Dubaï ; le net est inférieur après charges (AED 12–25 le pied carré et par an). Les loyers réels varient.
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Vos questions
Combien coûte un bien à Dubai Hills ?
La médiane des ventes d’appartements enregistrées au DLD de janvier à août 2026 est de AED 2 400 000 — environ 600 000 € — à 2 421 AED le pied carré, sur 733 transactions. Sur les seuls biens livrés, la médiane retombe à AED 1 675 000, l’écart correspondant à la prime du neuf.
Quel rendement locatif à Dubai Hills ?
6,0 % brut, le meilleur des quartiers premium : loyer médian de AED 100 000 par an (≈ 2 083 €/mois) sur une médiane d’achat de AED 1 675 000 pour le livré. À titre de comparaison : Downtown 5,7 %, Business Bay 5,3 %, Dubai Marina 5,2 %, Palm Jumeirah 4,3 %.
Dubai Hills convient-il à une famille francophone ?
C’est l’un des trois ou quatre quartiers vers lesquels nos clients familles convergent, avec JVC, JVT et Motor City. Écoles, parc, golf et centre commercial sont sur place, le bâti est bas et récent. Le point à vérifier avant de choisir : l’école, puis le temps de trajet aux heures de pointe — à Dubaï, la distance se compte en minutes, pas en kilomètres.
Pourquoi le registre parle-t-il de Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid ?
C’est le nom officiel de la zone cadastrale sous laquelle le Dubai Land Department publie les transactions de Dubai Hills et d’une partie de MBR City. Beaucoup de comparateurs ratent ce quartier faute de connaître ce nom — ce qui explique qu’on le voie rarement dans les classements de rendement.
Y a-t-il des villas à vendre à Dubai Hills ?
Oui, et c’est même l’identité du quartier. Les villas s’y échangent au-dessus des médianes d’appartements et leurs charges de communauté sont très basses — AED 2 à 6 par pied carré et par an contre 17 en médiane de ville. Le volume de ventes de villas y étant plus faible que celui des appartements, nous travaillons ces biens sur comparables réels, transaction par transaction.
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