Villas et appartements à Dubai Hills
Le quartier que choisissent les familles francophones qui viennent pour l’école et le golf. Le registre enregistre 1 517 ventes d’appartements entre janvier et septembre 2026 sur ses deux zones Hadaeq et Dubai Hills, médianes AED 2,43 et 2,05 millions, dont ≈ 58 % en off-plan — et un rendement brut de 5,2 %, au-dessus de la Marina, de Creek Harbour et de la Palme.
Le registre publie Dubai Hills sous deux zones. La zone officielle Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid affiche une médiane de AED 2 427 500 (≈ 607 000 €) sur 800 ventes d’appartements enregistrées de janvier à septembre 2026, à 2 422 AED le pied carré, dont 91 % d’off-plan. La zone Dubai Hills compte 717 ventes, médiane AED 2 045 000, 2 291 AED le pied carré et seulement 21 % d’off-plan. Au total, 1 517 ventes et environ 58 % d’off-plan : le quartier mêle chantiers et immeubles livrés. Son rendement reste solide pour un quartier premium — 5,2 % brut, loyer médian AED 105 000 par an (≈ 2 188 €/mois) : un peu moins que Downtown (5,7 %) et Business Bay (5,5 %), mais davantage que la Marina (4,5 %), Creek Harbour (4,4 %) et Palm Jumeirah (3,9 %). Le standing d’un quartier premium, avec un rendement dans le haut du segment.
Le quartier familial qui rend mieux que la Marina et la Palme
Dubai Hills a été conçu comme une ville dans la ville : parcours de golf, parc central, centre commercial, écoles et cliniques sur place, villas et immeubles bas. Ce programme attire précisément le profil qui nous appelle depuis Paris, Bruxelles ou Genève — une famille qui déménage pour trois à cinq ans et choisit le quartier en partant de l’école. Le registre confirme la maturité de la demande locative : AED 105 000 par an de loyer médian sur les nouveaux baux Ejari de septembre 2026, au 7e rang des 24 quartiers mesurés, derrière la Palme, Downtown, Zaabeel, la Marina, Creek Harbour et Madinat Jumeirah Living.
Le rendement tient la comparaison : 5,2 % brut, contre 5,7 % au Downtown, 4,5 % à la Marina et 3,9 % sur la Palme. La raison est arithmétique — la médiane d’achat des biens livrés y est de AED 2 035 000, sous la Marina (AED 2,43M) et Downtown (AED 2,8M), tandis que le loyer médian atteint 105 000. Autrement dit, Dubai Hills se loue presque comme du premium et s’achète moins cher. La contrepartie est le chantier : 91 % des ventes de la zone Hadaeq sont en off-plan (21 % dans la zone Dubai Hills, ≈ 58 % au total), avec un pipeline de livraisons à absorber, et une prime au pied carré de 26 % à l’échelle de la ville entre le neuf et le livré.
Dubai Hills face aux autres quartiers familiaux
Médianes des ventes réellement enregistrées au DLD, janvier–septembre 2026, et loyers médians des nouveaux baux Ejari de septembre 2026, pour les quartiers où s’installent les familles.
| Quartier | Ventes | Médiane DLD | AED / pi² | Loyer médian / an | Rendement |
|---|---|---|---|---|---|
| Dubai Hills / MBR City (zone Hadaeq) | 800 | AED 2,43M | 2 422 | AED 105 000 | 5,2 % |
| Town Square (Al Yelayiss 2) | 814 | AED 1,51M | 1 654 | AED 60 000 | 5,2 % |
| Al Furjan | 1 051 | AED 1,46M | 1 350 | — | — |
| Motor City (Al Hebiah 1) | 1 532 | AED 1,30M | 1 660 | AED 80 000 | 7,0 % |
| JVT — Jumeirah Village Triangle | 2 022 | AED 1,15M | 1 661 | AED 60 000 | 6,7 % |
| JVC — Jumeirah Village Circle | 7 171 | AED 1,00M | 1 456 | AED 64 000 | 6,7 % |
| Arjan (Al Barsha South 3) | 2 414 | AED 940k | 1 587 | AED 55 000 | 6,5 % |
| Dubai Sports City (Al Hebiah 4) | 1 826 | AED 880k | 1 294 | AED 50 000 | 7,5 % |
Source : Dubai Land Department, ventes d’appartements enregistrées (groupe Sales, ≥ AED 100k), janvier–septembre 2026 ; rendements bruts calculés sur les biens livrés face aux loyers médians des nouveaux baux Ejari de septembre 2026, quartiers retenus à partir de 60 enregistrements de chaque côté. Les noms officiels du registre sont donnés entre parenthèses — c’est sous ces noms que les transactions sont publiées.
Dubai Hills, pour qui ?
Pour
- 5,2 % brut : plus que la Marina (4,5 %), Creek Harbour (4,4 %) et la Palme (3,9 %)
- Médiane à AED 2,43M — au-dessus du seuil du Golden Visa
- Écoles, parc, golf et centre commercial sur place : conçu pour les familles
- Charges de villa très basses en communauté : AED 2 à 6 par pi² et par an
À savoir
- ≈ 58 % d’off-plan (91 % dans la zone Hadaeq) : du chantier et un pipeline à absorber
- Prime du neuf : 26 % de plus au pied carré qu’un bien livré, à l’échelle de la ville
- Éloigné du métro — la voiture est indispensable, souvent deux
- Ticket d’entrée nettement au-dessus de JVC, Arjan ou Sports City
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Estimation brute fondée sur les rendements types à Dubaï ; le net est inférieur après charges (AED 12–25 le pied carré et par an). Les loyers réels varient.
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Vos questions
Combien coûte un bien à Dubai Hills ?
La médiane des ventes d’appartements enregistrées au DLD de janvier à septembre 2026 est de AED 2 427 500 — environ 607 000 € — à 2 422 AED le pied carré, sur 800 transactions de la zone Hadaeq (zone Dubai Hills : AED 2 045 000 et 2 291 AED le pied carré sur 717 transactions). Sur les seuls biens livrés des deux zones, la médiane retombe à AED 2 035 000, l’écart correspondant à la prime du neuf.
Quel rendement locatif à Dubai Hills ?
5,2 % brut : loyer médian de AED 105 000 par an (≈ 2 188 €/mois) sur une médiane d’achat de AED 2 035 000 pour le livré. À titre de comparaison : Downtown 5,7 %, Business Bay 5,5 %, Dubai Marina 4,5 %, Dubai Creek Harbour 4,4 %, Palm Jumeirah 3,9 %.
Dubai Hills convient-il à une famille francophone ?
C’est l’un des trois ou quatre quartiers vers lesquels nos clients familles convergent, avec JVC, JVT et Motor City. Écoles, parc, golf et centre commercial sont sur place, le bâti est bas et récent. Le point à vérifier avant de choisir : l’école, puis le temps de trajet aux heures de pointe — à Dubaï, la distance se compte en minutes, pas en kilomètres.
Pourquoi le registre parle-t-il de Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid ?
C’est le nom officiel de la zone cadastrale sous laquelle le Dubai Land Department publie une partie des transactions de Dubai Hills et de MBR City. Le registre tient aussi une zone distincte « Dubai Hills » : de janvier à septembre 2026, 800 ventes d’appartements à Hadaeq (91 % d’off-plan) et 717 dans la zone Dubai Hills (21 %). Beaucoup de comparateurs ratent ce quartier faute de connaître ce nom — ce qui explique qu’on le voie rarement dans les classements de rendement.
Y a-t-il des villas à vendre à Dubai Hills ?
Oui, et c’est même l’identité du quartier. Les villas s’y échangent au-dessus des médianes d’appartements et leurs charges de communauté sont très basses — AED 2 à 6 par pied carré et par an contre 17 en médiane de ville. Le volume de ventes de villas y étant plus faible que celui des appartements, nous travaillons ces biens sur comparables réels, transaction par transaction.
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