# Рынок недвижимости Дубая 2026 — отчёт за январь–август: данные DLD, цены, прогноз > Рынок недвижимости Дубая в янв–авг 2026: 86 946 зарегистрированных продаж квартир (медиана AED 1,23 млн), 76% офф-план, цены ~−10% от февральского пика при +1,9% г/г. Полные данные DLD, влияние конфликта, сценарии 2П. > Canonical (HTML): https://wizipremium.com/ru/rynok-nedvizhimosti-dubaya-2026.html > Markdown twin generated from the live page content. Date: 2026-09-05 --- Дубай · Рынок · Отчёт янв–авг 2026 # Рынок недвижимости Дубая — отчёт за янв–авг 2026 Что на самом деле произошло за восемь месяцев — из 86 946 продаж квартир, зарегистрированных в Земельном департаменте (DLD), а не из маркетинговых презентаций: где цены после февральской коррекции, какие районы забирают объём и как честно выглядят сценарии второго полугодия. К цифрам 🛡 Лицензия RERA 📊 86 946 записей DLD в анализе ⏱ Ответ в течение часа 🔄 Обновлено 2 сентября 2026 86 946 продаж квартир зарегистрировано DLD за янв–авг AED 1,23 млн медианная квартира · AED 1 717/фут² −10% / +1,9% ValuStrat к пику / Reidin г/г 76% продаж — офф-план Обновлено 2 сентября 2026 · данные по 31 августа 2026 · WIZI Advisory Team · RERA ORN 60234 Рынок за 60 секунд ## Коррекция при работающем моторе: объёмы высокие, цены ниже пика, июнь и июль отскочили. Жилой рынок Дубая в середине 2026 корректируется, а не падает. За январь–август DLD зарегистрировал 86 946 продаж квартир (AED 160,9 млрд) и 8 705 продаж вилл и таунхаусов (AED 34,5 млрд). Медианная квартира ушла за AED 1,23 млн (AED 1 717/фут²), медианная вилла — за AED 3,25 млн . Цены ~на 10% ниже пика конца февраля по индексу ValuStrat, при этом Reidin показывает +1,9% год к году — индексы по-разному взвешивают сегменты, и честный отчёт показывает оба. Триггером стала эскалация конфликта 28 февраля , а не переизбыток: из ~120 тыс плановых юнитов в этом году сдадут лишь ~50 тыс. Июнь закрыт сильнейшим месяцем готового жилья за три года ( +46,8% м/м ), июль удержал объём — 11 472 регистрации, а август просел до 9 280 в обычное летнее затишье. Спрос взял паузу и вернулся. Источники: зарегистрированные продажи DLD янв–авг 2026 (наша агрегация, ≥AED 100 тыс, обновляется ежемесячно); ValuStrat VPI июль 2026; Reidin июнь 2026; Economy Middle East (готовое жильё, июль); Cushman & Wakefield Core; Khaleej Times. Ключевые цифры — янв–авг 2026 - 86 946 продаж квартир (AED 160,9 млрд) + 8 705 вилл (AED 34,5 млрд) зарегистрировано за янв–авг 2026 - Медианная квартира AED 1,232,198 · AED 1,717/фут²; медианная вилла AED 3,250,000 - Цены −10% к пику февраля (ValuStrat) · +1,9% г/г (Reidin) - 76% — офф-план; премия офф-плана +26%/фут² к готовому (AED 1,774 против 1,403) - Аренда −6,7% за янв–апр; готовое жильё в июне +46,8% м/м — максимум за 3 года - Самые активные районы: Dubai South 10 600 · JVC 6 402 · Dubailand Residence Complex 4 450 [Все 100+ цифр — страница статистики →](https://wizipremium.com/ru/statistika-nedvizhimosti-dubaya.html) Регистрации DLD, янв–авг 2026 ## Главные цифры — из регистраций, а не объявлений Всё ниже — из отдельных сделок, зарегистрированных в DLD за янв–авг 2026 (жильё, ≥AED 100 тыс). Зарегистрированные цены ниже цен объявлений — это то, что покупатели реально заплатили: | Сегмент | Сделок янв–авг | Медианная цена | AED/фут² | Офф-план | |---|---|---|---|---| | Квартиры (весь город) | 86 946 | AED 1,232,198 | 1 717 | 76% | | Виллы и таунхаусы | 8 705 | AED 3,250,000 | 1 771 | 74% | Где объём ### Топ районов по числу сделок | Район | Сделок янв–авг | Медианная цена | AED/фут² | Офф-план | |---|---|---|---|---| | Dubai South (Madinat Al Mataar) | 10 600 | AED 785,000 | 1 701 | 100% | | JVC — Jumeirah Village Circle | 6 402 | AED 1,007,446 | 1 463 | 60% | | Dubailand Residence Complex | 4 450 | AED 809,671 | 1 430 | 92% | | Маджан (Majan) | 3 393 | AED 722,999 | 1 440 | 82% | | Бизнес-Бэй (Business Bay) | 3 218 | AED 2,132,089 | 2 433 | 56% | | Dubai Islands (Palm Deira) | 3 168 | AED 2,870,004 | 2 819 | 100% | | City of Arabia (Dubailand) | 2 227 | AED 604,000 | 1 699 | 99% | | Арджан (Arjan) | 2 197 | AED 939,510 | 1 593 | 64% | Доля офф-плана = сделки, зарегистрированные до сдачи. Dubai South и кластер Dubailand идут на ~100% офф-плана — туда приземляется новое предложение; Business Bay и Dubai Islands смешивают вторичку с запусками. Две колонки, всё с источниками ## Что держится — и что под давлением ### Держится - Объём сделок: 86 946 регистраций квартир за январь–август — рынок проходил коррекцию, не останавливаясь - Кэш — больше 54% сделок: закредитованность низкая по построению (потолки LTV Центробанка) - Дисциплина ввода: сдаётся ~50 из ~120 тыс плановых юнитов 2026 (~40%) - Прайм: Knight Frank прогнозирует +3% на 2026 против +1% по рынку; 500 сделок дороже $10 млн в 2025 - Готовое жильё в июне +46,8% м/м — сильнейший месяц за три года; июль добавил ещё +11,4% ### Под давлением - Цены: ~на 10% ниже пика февраля 2026 (ValuStrat VPI: −0,3% м/м в июле после −1% в июне — снижение выдыхается) - Аренда: −6,7% за янв–апр, хуже всего в людных мид-маркет районах (JVC −10,3%, JBR −9,9%) - Офф-план — 76% регистраций: рынок держится на рассрочках застройщиков - Скор UBS 1.09 («elevated», 5-е место в мире) — внешние мониторы риска насторожены - Fitch ждёт коррекцию глубже своих изначальных −15% Геополитика ## Вопрос про войну: что эскалация реально сделала с рынком Эскалация конфликта 28 февраля — то самое событие, которое превратило 2026-й из года роста в год коррекции. Удар пришёлся по спросу, а не по предложению: в начале марта транзакции в ОАЭ падали ~на 37% год к году, покупатели взяли паузу, и индекс ValuStrat начал печатать месячные минусы от пика, поставленного за считаные дни до этого. Аренда отреагировала с лагом — −6,7% с января по апрель, и в самых людных мид-маркет районах (JVC, Arjan, Discovery Gardens, Sports City) арендатор впервые с 2020 года получил переговорную силу. Чего эскалация не сделала: не запустила распродажу и кредитный кризис. Кэш оплачивает больше половины покупок, LTV ограничен, и январь–август всё равно закрыты с 86 946 зарегистрированными продажами квартир. Июньский отскок готового жилья +46,8% — самый ясный сигнал в данных: когда заголовки стихают, спрос возвращается за недели, и сначала в готовые дома, а не в офф-план обещания. Эта последовательность (сначала готовое, потом офф-план) — рынок сам показывает, где настоящее дно. Прогноз ## Прогноз на 2П 2026: сценарии, а не хрустальный шар Базовый сценарий рейтинговых агентств — управляемая коррекция. Лестница S&P: 0…−5% при деэскалации, −10…−15% при затяжном конфликте, −20…−30% только при жёсткой эскалации — квартиры (≈385 тыс юнитов в стройке до 2028) уязвимее вилл. Fitch уже сказал, что коррекция будет глубже его первых −15%. Пайплайн Knight Frank до 2030 (~331 тыс домов) означает, что давление предложения — история 2027+, а не второго полугодия: ввод этого года идёт на ~40% плана. Наш взгляд на 2П: следим за тремя датчиками. Первый — удержится ли июньский импульс готового жилья в третьем квартале (это решает, сформировано ли дно). Второй — доля офф-плана: 76% — рекорд, и любой сбой спроса на рассрочки застройщиков проявится там первым. Третий — аренда: если −6,7% углубятся за −10% по рынку, математика доходности начнёт продавливать цены в мид-маркете. Для покупателя это окно переговоров — ориентир «медианы регистраций DLD», а не цены объявлений; страница обновляется ежемесячно по новым регистрациям. Под какой сценарий вы позиционируетесь? Пришлём варианты, сверенные с медианами регистраций DLD, — бесплатно, одно сообщение. FAQ ## Частые вопросы **Сколько сделок с недвижимостью прошло в Дубае за январь–август 2026?** DLD зарегистрировал 86 946 продаж квартир (AED 160,9 млрд) и 8 705 продаж вилл/таунхаусов (AED 34,5 млрд) за январь–август 2026 — итого ~95,7 тыс жилых сделок примерно на AED 195 млрд. 76% — офф-план. Это регистрации отдельных сделок ≥AED 100 тыс, а не объявления и не оценки из пресс-релизов. **Цены в Дубае сейчас растут или падают?** И то и другое — смотря каким инструментом мерить, что типично для середины коррекции. Индекс оценок ValuStrat ~на 10% ниже пика конца февраля 2026, и в июле терял уже лишь 0,3% м/м после ~1% в месяц весной; транзакционный индекс Reidin даёт +1,9% год к году. Самые твёрдые цифры между ними — медианы регистраций: AED 1,23 млн квартиры, AED 3,25 млн виллы. **Как война повлияла на недвижимость Дубая?** Эскалация 28 февраля срезала транзакции в ОАЭ ~на 37% г/г в начале марта и запустила коррекцию цен; аренда упала на 6,7% за янв–апр. Распродажи не случилось: кэш оплачивает >54% сделок, а готовое жильё в июне отскочило на +46,8% м/м — сильнейший месяц за три года. Рынок переоценился и продолжил торговаться. **Какой прогноз по недвижимости Дубая на 2 полугодие 2026?** Сценарии агентств: S&P — 0…−5% при деэскалации, −10…−15% при затяжном конфликте, −20…−30% только в жёстком случае; Fitch ждёт коррекцию глубже изначальных −15%. Предложение в этом году дисциплинировано (сдаётся ~40% плана), так что 2П — история спроса; июньский отскок намекает на стабилизацию сначала в готовом сегменте. **Какие районы Дубая продают больше всего недвижимости?** По регистрациям янв–авг 2026: Dubai South / Madinat Al Mataar (10 600 продаж квартир, 100% офф-план), JVC (6 402), Dubailand Residence Complex (4 450), Маджан (3 393), Business Bay (3 218), Dubai Islands / Palm Deira (3 168), City of Arabia (2 227). Объём делают доступные офф-план коридоры; Business Bay — самый активный смешанный рынок со вторичкой. **Откуда данные этого отчёта?** Из продаж, зарегистрированных в Земельном департаменте Дубая (жильё, ≥AED 100 тыс, январь–август 2026), — наша собственная агрегация, обновляется ежемесячно; тот же датасет лежит под нашим индексом цен. Зарегистрированные цены — то, что покупатели реально заплатили, обычно ниже цен в объявлениях на порталах. Глубже в данные ## Данные под этим отчётом [Индекс цен — 102 районов (DLD) →](https://wizipremium.com/ru/indeks-tsen-na-nedvizhimost-dubai.html) [Статистика — 100+ цифр →](https://wizipremium.com/ru/statistika-nedvizhimosti-dubaya.html) [Пузырь ли это? Вердикт →](https://wizipremium.com/ru/nedvizhimost-dubai-puzyr.html) [Лучшие районы 2026 →](https://wizipremium.com/ru/luchshie-rajony-dubaya-dlya-pokupki.html) [Рассрочки застройщиков →](https://wizipremium.com/ru/rassrochka-po-proektam-dubai.html) Каждый месяц мы публикуем свежий срез данных DLD. Добавьте WIZI PREMIUM в «Предпочитаемые источники» Google, чтобы видеть его в «Главных новостях» и ответах ИИ. [Добавить в источники →](https://google.com/preferences/source?q=wizipremium.com) Начнём ## Поможем россиянам купить удалённо и под ключ Оставьте контакты — пришлём актуальную подборку с расчётом доходности. Бесплатно, отвечаем в течение часа. Смотрите цифры DLD? Пришлём подборку по ценам реальных сделок [+971 50 463 9869](https://wizipremium.com/ru/tel:+971504639869)