# Недвижимость в Дубае 2026 — медиана AED 1,23 млн, цены по районам, доходность 5–9% > Недвижимость в Дубае по реестру DLD, янв–авг 2026: медиана квартиры AED 1,23 млн (1 717 AED/фут²) по 86 946 сделкам, виллы — AED 3,25 млн. Цены по районам, доходность 5–9%, фрихолд для иностранцев, удалённая сделка под RERA. > Canonical (HTML): https://wizipremium.com/ru/nedvizhimost-v-dubae.html > Markdown twin generated from the live page content. Date: 2026-09-25 --- Дубай · Купить # Недвижимость в Дубае Квартиры, виллы и офф-план по районам, реальная доходность и удалённая сделка под лицензией RERA — один вход в рынок Дубая. Цены по районам 🛡 Лицензия RERA ✈️ Удалённая сделка · 2–3 недели ⏱ Ответ за 1 час Обновлено 25 сентября 2026 Кратко ## Рынок недвижимости Дубая в 2026 Дубай в 2026 — один из самых активных и доходных рынков недвижимости мира: оборот сделок бьёт рекорды, средняя цена ~ AED 1 720 за кв. фут (+12% к началу 2026; с февральского пика ~−10%, ValuStrat), доходность аренды 5–9% годовых . Иностранцы, включая россиян, покупают в полную собственность (freehold) в специальных зонах, без ВНЖ и удалённо. Покупка от AED 2 млн даёт 10-летнюю Golden Visa. Налога на недвижимость и на доход от аренды нет. Рыночные диапазоны 2026 для ориентира. 1 USD ≈ AED 3,67. Источники: Property Finder, Bayut, DLD. Жилые комплексы · сделки DLD ## Жилые комплексы: реальные цены сделок Шесть проектов разного бюджета — от студий в Dubai South до таунхаусов Emaar. Цифры — не цены из объявлений, а зарегистрированные сделки Земельного департамента (DLD) за январь–август 2026: сколько раз продавали, типичная цена и площадь. [Азизи Венис (Azizi Venice) Dubai South · Azizi Developments AED 694 тыс медиана сделки 7 198 сделок · чаще студии · ~35 м² · 100% офф-план](https://wizipremium.com/ru/projects/azizi-venice-dubai-south.html) [Азизи Ривьера (Azizi Riviera) Meydan, MBR City · Azizi Developments AED 986 тыс медиана сделки 801 сделка · студии и 1 спальня · ~42 м² · 34% офф-план](https://wizipremium.com/ru/projects/azizi-riviera-meydan.html) [Собха Уан (Sobha One) Sobha Hartland, MBR City · Sobha Realty AED 1,82 млн медиана сделки 122 сделки · 1–2 спальни · ~75 м² · 100% офф-план](https://wizipremium.com/ru/projects/sobha-one.html) [Пенинсула (Peninsula) Business Bay · Select Group AED 1,85 млн медиана сделки 368 сделок · чаще 1 спальня · ~65 м² · 36% офф-план](https://wizipremium.com/ru/projects/peninsula-select-group.html) [Дамак Айлендс 2 (DAMAC Islands 2) Dubailand · DAMAC AED 2,90 млн медиана сделки 3 369 сделок · таунхаусы и виллы на 4–5 спален · 100% офф-план](https://wizipremium.com/ru/projects/damac-islands-2.html) [Зе Вэлли (The Valley) Al Ain Road · Emaar AED 3,11 млн медиана сделки 402 сделки · таунхаусы на 3–4 спальни · 49% офф-план](https://wizipremium.com/ru/projects/the-valley-emaar.html) Медиана — типичная цена сделки в проекте, а не минимальная: студии и нижние этажи дешевле. Выгрузка DLD от 1 сентября 2026. Свободные юниты и цены застройщика на сегодня пришлём в подборке. [Новостройки Дубая →](https://wizipremium.com/ru/novostroyki-dubai.html) [Рассрочка по 55 проектам →](https://wizipremium.com/ru/rassrochka-po-proektam-dubai.html) [Застройщики →](https://wizipremium.com/ru/developers/index.html) Реальные сделки · DLD ## Что говорят данные Земельного департамента Мы ведём собственный индекс по зарегистрированным сделкам DLD — это цены реальных покупок, а не объявления на порталах. ### Квартиры · январь–август 2026 - 86 946 сделок на AED 160,9 млрд - Медиана — AED 1,23 млн (~AED 1 717 за кв.фут) - 76% сделок — офф-план - Самые ходовые зоны: Мадинат Аль Матаар (Dubai South), JVC, DLRC ### Виллы и таунхаусы · январь–август 2026 - 8 705 сделок - Медиана — AED 3,25 млн - 74% сделок — офф-план - DLD регистрирует виллы и таунхаусы одним типом «Villa» - Крупнейшие объёмы — новые коммьюнити Dubailand Выгрузка DLD от 1 сентября 2026. Цену за фут у вилл не приводим: площадь виллы в реестре — это участок. [Индекс цен по 101 зоне →](https://wizipremium.com/ru/indeks-tsen-na-nedvizhimost-dubai.html) [Рейтинг районов →](https://wizipremium.com/ru/luchshie-rajony-dubaya-dlya-pokupki.html) [Dubai Hills или Arabian Ranches](https://wizipremium.com/ru/areas/dubai-hills-estate.html) [Creek Harbour или Downtown](https://wizipremium.com/ru/areas/dubai-creek-harbour.html) [JVC или JVT →](https://wizipremium.com/ru/areas/jvc.html) [JVC или Арджан →](https://wizipremium.com/ru/areas/jvc.html) [Marina или JBR →](https://wizipremium.com/ru/areas/dubai-marina.html) [Business Bay или Downtown →](https://wizipremium.com/ru/areas/business-bay.html) Для русского покупателя ## Те же цены в рублях и метрах Дубай считает в квадратных футах и дирхамах. В привычных величинах медиана рынка за январь–август 2026 — это 427 450 ₽ за квадратный метр (18 489 AED/м²), медианная сделка — около 28,5 млн рублей, медианная площадь — 71,5 м². Курс ЦБ РФ 23,12 ₽ за дирхам на 25.09.2026; дирхам привязан к доллару, поэтому в рублях цена двигается вместе с курсом рубля, а не с рынком Дубая. Полная разбивка по типам квартир с ценами в рублях и за квадратный метр — в разборе [сколько стоит квадратный метр в Дубае](https://wizipremium.com/ru/buy/dubai-property-prices.html#porusski). Цены по районам · 2026 ## Цены по районам Доступные районы дают самую высокую доходность; премиум — престиж и рост цены. | Район | Цена входа | Доходность | |---|---|---| | Dubai Marina | от ~AED 720 тыс | 5,5–7,2% | | Business Bay | от ~AED 690 тыс | 5,5–7% | | JVC | от ~AED 500 тыс | 7–9% | | Downtown Dubai | от ~AED 850 тыс | 5–6% | | Dubai Hills | от ~AED 940 тыс | ~6% | | Dubai South | от ~AED 450 тыс | 7,5–9,5% | [Купить квартиру →](https://wizipremium.com/ru/apartments-for-sale-dubai.html) [Купить виллу →](https://wizipremium.com/ru/villas-for-sale-dubai.html) [Цены и FAQ →](https://wizipremium.com/ru/buy/dubai-property-prices.html) [Новостройки →](https://wizipremium.com/ru/novostroyki-dubai.html) [Ипотека →](https://wizipremium.com/ru/ipoteka-v-dubae.html) Почему стоит ## Почему Дубай ### Плюсы - Доходность 5–9% — высоко по мировым меркам - Нет налога на недвижимость и доход от аренды - Freehold для иностранцев, покупка удалённо - Golden Visa на 10 лет от AED 2 млн - Глубокий ликвидный рынок; после пика февраля 2026 — коррекция и окно переговоров ### Что учесть - Сервисные сборы AED 12–25/кв.фут в год - В офф-плане есть риск сроков сдачи - Цены сильно зависят от района - В районах с большой стройкой важно выбирать конкретный дом Типы недвижимости ## С чего начинается вход | Тип | Вход · 2026 | Кому подходит | |---|---|---| | Студия | от ~AED 450 тыс | первый вход, максимальная доходность | | 1 спальня | от ~AED 750 тыс | баланс аренды и ликвидности | | 2 спальни | от ~AED 1,1 млн | семьи, долгосрочная аренда | | Таунхаус | от ~AED 1,5 млн | коммьюнити и рост капитала | | Вилла | от ~AED 1,8 млн | для себя и под Golden Visa | [Квартира в рассрочку →](https://wizipremium.com/ru/kupit-kvartiru-v-dubae-v-rassrochku.html) [Таунхаусы →](https://wizipremium.com/ru/kupit-taunhaus-v-dubae.html) [Сколько стоит вилла →](https://wizipremium.com/ru/skolko-stoit-villa-v-dubae.html) [Вторичка и off-market →](https://wizipremium.com/ru/vtorichnaya-nedvizhimost-v-dubae.html) [Рассрочка по 55 проектам →](https://wizipremium.com/ru/rassrochka-po-proektam-dubai.html) Процесс ## Как проходит покупка ### Шаги сделки - Подборка под бюджет и цель — 1–2 дня - Просмотры вживую или по видеосвязи - Оферта и договор (MOU/SPA), депозит 10% - NOC застройщика — для вторички - Регистрация в DLD, титул (Title Deed) на вас - Удалённо по доверенности — 2–3 недели ### Расходы сверх цены - Сбор DLD — 4% от цены - Комиссия брокера — 2% (вторичка; в новостройках платит застройщик) - Trustee-офис и оформление — ~AED 4–6 тыс - Итого закладывайте ~6–7% сверху [Россиянам: можно ли и как →](https://wizipremium.com/ru/mozhno-li-rossiyanam-kupit-nedvizhimost-v-dubae.html) [Гайд: как купить →](https://wizipremium.com/ru/guides/how-to-buy-property-dubai.html) [Ипотека нерезиденту →](https://wizipremium.com/ru/ipoteka-v-dubae.html) [Golden Visa →](https://wizipremium.com/ru/zolotaya-viza-za-nedvizhimost.html) Доход с аренды ## Купить, чтобы сдавать Годовая аренда даёт 5–9% брутто без налога на доход ([по двум реестрам DLD × Ejari: JVC 6,4%, Downtown 5,7%, Business Bay 5,3%](https://wizipremium.com/dubai-rental-yields-dld.html)); чистая доходность — минус сервисные сборы (AED 12–25/кв.фут в год). Посуточная в туристических районах приносит 10–12% брутто, но после разрешения DET, Tourism Dirham и управления 15–25% честный апсайд к годовой аренде — обычно 1–3 пункта. [Airbnb в Дубае честно →](https://wizipremium.com/ru/airbnb-v-dubae.html) [Ставки аренды по районам →](https://wizipremium.com/ru/arenda-nedvizhimosti-v-dubae.html) [Инвестиционные стратегии →](https://wizipremium.com/ru/investitsii-v-nedvizhimost-dubai.html) Калькулятор ## Оцените доходность Валюта AED 500 тыс AED 6 млн Валовая оценка по типичной доходности; чистая ниже после сервисных сборов (AED 12–25/кв.фут). Аренда / мес — Доход / год — Доходность — Окупаемость — Популярное ## Частые вопросы покупателей — по страницам [Вторичная недвижимость в Дубае →](https://wizipremium.com/ru/vtorichnaya-nedvizhimost-v-dubae.html) [Дешёвые квартиры до AED 1 млн →](https://wizipremium.com/ru/buy/cheap-apartments-dubai.html) [Плюсы и минусы недвижимости в Дубае →](https://wizipremium.com/ru/guides/plyusy-i-minusy-nedvizhimosti-v-dubae.html) [Топ застройщиков Дубая 2026 →](https://wizipremium.com/ru/developers/index.html) [Можно ли россиянам купить →](https://wizipremium.com/ru/mozhno-li-rossiyanam-kupit-nedvizhimost-v-dubae.html) [Купить офис в Дубае →](https://wizipremium.com/ru/buy/kommercheskaya-nedvizhimost-dubai.html) FAQ покупателя ## Частые вопросы **Выгодно ли покупать недвижимость в Дубае в 2026?** Да: доходность аренды 5–9% годовых, нет налога на доход и на недвижимость; после пика февраля 2026 цены корректируются — окно для входа. Доступные районы (JVC, Dubai South) — в верхней части доходности, премиум (Downtown, Marina) — рост капитала. **Могут ли иностранцы и россияне владеть недвижимостью в Дубае?** Да, в зонах freehold — в полную собственность, бессрочно, с покупкой удалённо по доверенности. ВНЖ не требуется. **Сколько стоит недвижимость в Дубае?** Студии — от ~AED 450–500 тыс, квартиры 1–2 спальни — AED 0,75–2,5 млн, виллы — от ~AED 1,8 млн. Средняя цена ~AED 1 720 за кв. фут (2026). **Какие налоги на недвижимость в Дубае?** Нет ежегодного налога на недвижимость, нет налога на прирост капитала и на доход от аренды. Разовый сбор DLD — 4% от цены. **Дают ли визу при покупке?** Покупка от AED 2 млн даёт 10-летнюю Golden Visa, дешевле — продлеваемую 2-летнюю визу собственника. **Какие районы дают максимальную доходность?** JVC и Dubai South — 7–9% брутто; из бюджетных зон Dubailand — Arjan, Majan и DLRC (7–9% при входе от AED 400–600 тыс). Премиум — Downtown — 5–6%: там ставка на рост капитала, а не на аренду. **Можно ли купить удалённо, не прилетая в Дубай?** Да — по доверенности, полностью удалённо за 2–3 недели: подборка и просмотры по видео, договор, регистрация в DLD и титул на ваше имя. Способ оплаты подбирается под вашу ситуацию — это часть нашей работы. **Что выбрать: новостройку или вторичку?** Офф-план — беспроцентная рассрочка от застройщика и цены ранних фаз, но доход начнётся после сдачи. Вторичка — аренда с первого дня и возможность торга; сверху закладывайте ~6–7% расходов. До AED 1 млн выбор шире в офф-плане. **Можно ли купить недвижимость в Дубае без посредников?** Да — новостройку можно купить напрямую в офисе застройщика. Нюанс: цена будет той же, потому что комиссию брокеру на новостройках платит застройщик, а не вы. Брокер бесплатно для вас сравнивает проекты между застройщиками, договаривается об условиях и ведёт сделку; напрямую вы увидите каталог только одного девелопера. На вторичке продавца-собственника без агента найти сложнее, а проверку юнита всё равно нужно делать. **Какая доходность у недвижимости в Дубае в 2026?** Валовая доходность аренды — 5–9% годовых. По районам из таблицы выше: JVC 7–9%, Dubai South 7,5–9,5%, Dubai Marina 5,5–7,2%, Downtown 5–6%. Налога на арендный доход в ОАЭ нет. Начнём ## Подберём недвижимость под вашу цель Оставьте контакты — пришлём актуальную подборку с расчётом доходности. Бесплатно, отвечаем в течение часа. Интересует недвижимость? Пришлём подборку под ваш бюджет [+971 50 463 9869](tel:+971504639869)